Александр Погодин: «Наше предложение дает в 1,5−2 раза выше дохода, чем любая квартира»

Постоянный доход от недвижимости — мечта многих частных инвесторов. Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S, уверен, что апартаменты выгоднее с точки зрения инвестиций, чем обычные квартиры. Мы решили исследовать этот вопрос подробнее.

Расскажите, пожалуйста, об основных способах инвестирования в недвижимость.

Можно инвестировать в строящуюся недвижимость и в недвижимость, которая уже готова. Основное отличие заключается в том, что к недвижимости, которая строится, предполагается дополнительный бонус: происходит капитализация самого продукта.

Готовая недвижимость за этот же самый период может принести доход – ведь ее уже можно сдавать.

Человек, который инвестирует в недвижимость – это консервативный инвестор, который не склонен к каким-либо серьезным рискам. Есть и инвесторы, которые нацелены на спекуляцию. Порой уровень доходности спекулятивных сделок составляет 50% от первоначальной стоимости, и даже в периоды, когда цены растут не сильно. Но для этого нужна хорошая интуиция, серьезное знание рынка и определенная доля удачи. Соответственно, это риск!

Существует «золотое правило инвестора»: надо покупать на этапе, когда советуют не покупать, и продавать, когда советуют не продавать. Когда вам кажется, что все уже понятно — это явный признак того, что все изменится.

Строя апарт-отели, вы утверждаете, что в такие апартаменты выгодно вкладывать. Чем формат инвестирования в апартаменты отличается от покупки обычной квартиры и почему высока его инвестиционная привлекательность?

Мы действительно тратим много времени, чтобы любому инвестору, любому обратившемуся объяснить отличие апартаментов от любой другой недвижимости. Человек, который инвестирует в недвижимость, рассчитывает на три основные показателя: надежность, ликвидность, доходность. Вкладывая средства в недвижимость, вы будете уверены, что она, в отличие от ценных бумаг, например, будет всегда стоить определенных денег. Поэтому с надежностью вопрос решен: если объект строится по ФЗ−214, то и для неквалифицированного инвестора защита гарантирована.

Очень мало инвесторов рассчитывает свою доходность и норму прибыли. Они понимают, что прибыль будет, что недвижимость дорожает и что ее нужно сдавать в аренду. Покупатель квартиры обычно говорит: «Я хочу получать от аренды примерно столько-то тысяч рублей». Но понимает ли он, что, инвестируя, например, в однокомнатную квартиру площадью 50 кв. м или в однокомнатную квартиру размером 30 метров, он тратит разные суммы, хотя сдаваться и то, и другое все равно будет как однокомнатная квартира почти за одну и ту же плату. Потенциальные арендаторы, вероятнее, будут обращать внимание на местоположение этого объекта: удаленность от метро, хорошую инфраструктуру, качество самого здания и состояние квартиры. А про метраж могут спрашивать вообще в последнюю очередь!

Следующий вопрос, который плохо поддается прогнозированию инвестора – момент, с которого квартира сможет начать приносить доход. Если речь идет о покупке квартиры, то проживание будет возможно только тогда, когда в доме закончатся ремонтные работы. По крайней мере, полгода-год, пока собственник не сделает ремонт, можно вычеркнуть из срока ожидания дохода.

Нужно учитывать еще и то, сколько инвестор потратит денег, кроме затрат на покупку самой квартиры: на отделку и меблировку, покупку бытовой техники и т. д.

Мы же предлагаем апартаменты уже с отделкой и меблировкой. Наше предложение дает в 1,5−2 раза выше дохода, чем любая квартира, которую сегодня можно выбрать для целей сдачи в аренду.

Апартаменты имеют своеобразный формат. Это формат, к которому привык весь мир, но который совершенно нов для России в целом. Это гораздо более качественная недвижимость, потому что она характеризуется дополнительными сервисами, которые предлагает апарт-отель. Сегодня арендатор даже не может предположить, что можно снять однокомнатную квартиру у метро, например, в Санкт-Петербурге до 30 тыс. рублей в месяц, причем чтобы в этом же здании был бассейн, фитнес-центр, ресторан и другая инфраструктура, делающая проживание комфортным. Ведь этих услуг нет порой даже в домах элитного уровня.

Можете дать какие-то конкретные советы частным инвесторам?

Если у инвестора имеется столько денег, что он готов вложиться в нефтегазовые месторождения – надо брать: горя знать не будете! Это шутка. Мы же понимаем порог входа в этот сектор? Если у вас есть деньги на то, чтобы приобрести магазин у метро, который стоит на самом проходном месте, и если вы найдете такой магазин, то берите! Эта недвижимость может приносить вам доход где-то в размере 10−15% годовых.

Но в России подавляющее большинство инвесторов – это люди, у которых инвестиционных возможностей хватает лишь на приобретение однокомнатной квартиры. Для такого инвестора сегодня лучше, чем апартаменты, ничего не придумано. Я советую покупку апартаментов своим друзьям, и даже те, кто не покупают или не могут себе этого позволить, соглашаются, что такой способ инвестирования универсален. Доходность апартаментов - это приблизительно 10−15%, в то время как доходность квартиры — примерно 5−7%.

Еще одно очень весомое для инвесторов преимущество — управлением апарт-отелем занимается профессиональная компания, которая берет на себя все сложности процесса, начиная от подбора арендаторов и заканчивая заменой оборудования, ремонтом и т. д. То есть сплошные плюсы, а минус только один: пока этот формат, к сожалению, многим не знаком. Или же они слышали, что апартаменты – это что-то сложное и чуть ли не противозаконное. Мы сейчас говорим конкретно о формате апарт-отеля: тут нет подмены понятий, в отличие от тех случаев, когда строится по сути обычный жилой дом и по некоторым причинам называется апарт-отелем. Мы строим настоящий апарт-отель со всеми функциями, присущими отельному бизнесу, со всеми возможностями, которые дает этот формат и всеми бонусами, которая предполагает заложенная в апарт-отелях инфраструктура.

А вы можете оценить перспективы развития этого формата в регионах?

Мы сейчас заканчиваем проект апарт-отеля в Санкт-Петербурге — получено разрешение на ввод в эксплуатацию, летом открываем его. В конце прошлого года начали строительство апарт-отеля в Москве по адресу: Митинская, 16. И сейчас рассматриваем другие площадки — как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в регионах.

Какова представленность апарт-отелей на рынке Москвы, Санкт-Петербурга и других регионов и насколько велик разброс цен?

Разброс цен на апартаменты настолько же велик, насколько разброс цен на другую недвижимость. Москва — это лидер по ценообразованию, Петербург дешевле примерно в 1,5 раза. Эффективность владения арендной недвижимостью в Москве, например, относительно Санкт-Петербурга, менее высока, т. е. столица имеет худший показатель доходности. Коллеги могут со мной поспорить, но если арендная ставка за однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге у метро составляет 30 000 руб. в месяц, то в Москве это будет около 40 000 руб. А вот разница в цене квадратного метра может отличаться чуть ли не в 2 раза. Ну, а ликвидность в Москве и Санкт-Петербурге, пожалуй, одинакова – и довольно высока.

А выгодно ли человеку, живущему в Москве, инвестировать в региональный апарт-отель, если на московский ему не хватает?

Очень интересный вопрос. Однозначно выгодно. Но все-таки пока люди с опаской смотрят на такие варианты, считая регионы некоей неизведанной территорией, на которой могут возникать какие-то дополнительные риски.

Одна из задач апарт-отеля, апартаментов как типа недвижимости – облегчить процесс миграции активного населения. Как устроен порядок принятия решения о работе в Европе или Америке? Где есть работа, туда человек и едет жить. У нас обратная ситуация: где он живет, там и пытается найти работу, иногда тратя на поездку через весь город огромное количество времени. Апартаменты как раз дают возможность со сменой работы спокойно переезжать, ничего не теряя.

С точки зрения инвестиций тоже такая же ситуация: московские инвесторы прежде всего рассматривают покупку именно в своем городе: они считают, что это более надежно. Хотя бывает, что, купив квартиру где-нибудь в Новосибирске, можно получить больший уровень доходности, потому что цена покупки меньше, а стоимость аренды, хоть и ниже, но не настолько.

Каковы перспективы инвестиционных покупок вообще? Как вы оцениваете готовность покупателей к инвестициям в недвижимость?

Инвестиционные покупки существуют даже в самые тяжелые времена, когда рынок падает и активность на нем замирает. Поэтому говорить о том, что это может как-то в один день умереть совсем, неправильно. Сейчас факторы, которые бы способствовали тому, чтобы в краткосрочной или среднесрочной перспективе мы получили бы отток инвестиционных покупок, отсутствуют.

А если сравнить вложения в недвижимость с банковскими депозитами?

Особенно приятно сравнивать с депозитами в банках, у которых отозвали лицензию! (Смеется.) Если мы говорим о банках, которые дают доходность в 1,5% годовых, то нашего инвестора такими ставками не заманишь. А недвижимость, при условии, что она правильная, если она была куплена с анализом всех возможностей получения дохода, то она, помимо всего прочего, имеет капитализацию, т. е. не уменьшается в цене, а только набирает. Поэтому для меня, если мы берем и сравниваем два этих варианта, ответ очевиден. Это дело вкуса, степени везения и того, насколько человек любит и хочет рисковать.