Рынок жилья еще не вернулся в докризисное состояние

Аналитики компаний Avito и PwC представили результаты масштабного исследования рынка жилой недвижимости в России за период с 2014 по 2017 г. включительно. Эксперты проанализировали динамику цен, спроса и предложения в сегментах продажи и долгосрочной аренды жилья в российских городах. По их заключению, рынок еще не вернулся к докризисному состоянию: стоимость продажи и аренды квартир по-прежнему ниже уровня 2014 г.

В основу исследования Avito и PwC легли данные сайта «Avito Недвижимость» за период с 2014 по 2017 г. в разрезе спроса и предложения, динамики цен на покупку жилья на первичном и вторичном рынках, долгосрочную аренду квартир. В данном исследовании под предложением подразумевается количество объявлений, размещенных на территории города, под спросом — среднее количество запросов контактов по каждому объявлению в день. Эксперты провели анализ рынка жилой недвижимости в 15 российских городах-миллионниках: Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Новосибирске, Перми, Ростове-на-Дону, Челябинске, Омске, Волгограде, Самаре, Уфе, Нижнем Новгороде, Воронеже и Красноярске.

«Жилье — это тот самый сегмент, на котором держится весь рынок, ведь даже в кризис оно остается флагманом стабильности. Однако несмотря на достаточно длительную историю существования, до появления качественных классифайдов актуальных данных по спросу на рынке в динамике практически не было, — говорит партнер PwC, руководитель практики по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости Олег Малышев. — Тем интереснее нам было участвовать в первом настолько масштабном исследовании больших данных на этом рынке. С одной стороны, мы применили алгоритмы машинного обучения для прогнозирования спроса и выявления факторов влияния. С другой, проанализировали геоданные и соответствующее изменение спроса с привязкой к конкретной локации».

Эксперты Avito и PwC проанализировали динамику стоимости квартир за три года и пришли к заключению, что уровень цен в среднем по всем городам-миллионникам все еще ниже докризисного уровня. Так, среднее снижение стоимости квадратного метра жилья за исследуемый период составило 7%. Наиболее существенно этот показатель упал за три года в Красноярске (–14%), Челябинске (–13%), Омске (–11%), Екатеринбурге и Нижнем Новгороде (по –10% соответственно). В Санкт-Петербурге и Казани квадратный метр жилья, наоборот, подорожал на 4%.

При этом самые дорогие квартиры — по-прежнему в Москве (171 967 руб./кв. м) и Санкт-Петербурге (100 002 руб./кв. м). На третьем месте — Екатеринбург с показателем 66 593 руб./кв. м жилья.

В период с 2014 по 2016 г. авторы исследования отметили значительное снижение спроса на продажу недвижимости — на 45%. С начала 2016 г. зафиксирован устойчивый рост спроса (количество запросов контактов), который составил 156%. По мнению экспертов, это обусловлено восстановлением экономики после кризиса и улучшением условий по ипотечным займам. Так, к концу 2017 г. спрос значительно вырос и превысил уровень докризисного периода.

В период исследования наибольшим спросом на рынке жилья пользовались однокомнатные квартиры. Причем, отмечают эксперты, в городах-миллионниках спрос на «однушки» выше на 5 п.п., чем в Москве и Санкт-Петербурге.

Спрос на них превышает предложение: в Москве и Санкт-Петербурге — на 3%, в остальных городах-миллионниках — на 5%. Спрос и предложение на двухкомнатные квартиры для всех городов сбалансированы. Предложение трехкомнатных квартир превышает спрос на них в среднем на 2 п.п. во всех исследуемых городах.

Также аналитики подчеркивают зависимость спроса на жилую недвижимость от сезонного фактора. Так, в продажах жилья спад активности приходится на новогодние праздники, а период максимального покупательского интереса — на конец января — начало февраля.

Эксперты Avito и PwC проанализировали зависимость спроса на жилье от макроэкономических, географических, политических и рыночных факторов и сделали следующие выводы.

Введение санкций и осложнение отношений с западным миром в I квартале 2014 г. снизили спрос на покупку квартир более чем вдвое — на 51%.

Обвальное падение рубля по отношению к доллару США и евро в декабре 2014 г. существенно повлияло на спрос на покупку квартир. Ухудшение макроэкономической ситуации и угроза кризиса стимулировали потребителей временно инвестировать в надежные активы, в результате чего спрос вырос на 37%.

Программа льготной ипотеки, запущенная в марте 2015 г., повлияла на увеличение спроса на покупку жилья сразу на 42%, причем рост начался с момента начала действия программы.

Изменение Федерального закона о материнском капитале во II квартале 2015 г. повлияло только на спрос в сегменте одно- и двухкомнатных квартир. Возможность направить материнский капитал на погашение основного долга и уплату процентов по ипотечным займам способствовала росту спроса на 9%.

Поправки к ФЗ-214 о долевом строительстве, принятые во II квартале 2017 г., снизили спрос на квартиры на 40%.

Эксперты оценили, как на рынок недвижимости в столице повлиял запуск новых станций метрополитена, МЦК и промзон с утвержденными проектами планировки территории (ППТ).

Темп прироста спроса на покупку жилья в Москве составил в среднем 13% в год, на аренду — 14%. В зонах редевелопмента аналогичные показатели составили 19 и 20% соответственно, в зоне открытия новых станций метро — 19 и 32% в год.

После объявления реновационной программы в Москве существенно снизилось общее число предложений в зонах реновации. При этом спрос в расчете на одно объявление вырос: первый пик (+107%) — в момент объявления о реновации, второй (+89%) — в момент утверждения списка домов.

Описание событий, влияющих на рынок жилья

Присоединение Крыма, введение санкций и осложнение отношений с западным миром спровоцировали первую волну ажиотажа на рынке недвижимости. В равной мере повысилась активность как инвестиционных покупателей, так и людей, поспешивших побыстрее купить квартиру для собственных нужд

Программа «Жилье для российской семьи» (2014—2017 гг.)

Программа «Жилье для российской семьи» реализуется в рамках государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на основании ПП РФ от 5 мая 2014 г.

«Черный декабрь» — обвал рубля

Обвальное падение рубля по отношению к доллару США и евро 16 декабря 2014 г. Этот и предыдущий день относят к проявлениям нового финансово-экономического и валютного кризиса в России. Данное событие спровоцировало вторую волну ажиотажа на рынке недвижимости, когда население старалось спасти денежные средства от девальвации

Запущена программа льготной ипотеки

Постановление о субсидировании ставки по ипотечным кредитам было подписано 13 марта 2015 г. Государство компенсирует разницу между ставкой банка, которая не должна быть выше, чем ключевая плюс 3,5 п.п., и ставкой для конечного заемщика, которая не должна превышать 12%. Программа действует для кредитов, выданных с 1 марта 2015 г. до 1 марта 2016 г.

Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости

284ФЗ от 04.10.2014, дополнение Налогового кодекса.

В соответствии с п.1 ст. 402 инвентаризационная оценка для расчета стоимости недвижимости заменяется на кадастровую стоимость объекта. Размер налога на имущество увеличивается

Изменение ФЗ о материнском капитале

Средства материнского капитала теперь можно направлять на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по займам, в том числе обеспеченным ипотекой

Ожидание окончания программы льготной ипотеки

На фоне ожиданий окончания программы льготной ипотеки отмечено повышение спроса на рынке жилья

Продление программы до конца 2016 г.

Программа льготной ипотеки была продлена до конца 2016 г.

Поправки к ФЗ2014 о долевом строительстве

Закон устанавливает повышенные требования к застройщикам, которые привлекают средства граждан в строительство жилья, и предполагает создание специального государственного компенсационного фонда долевого строительства

Президент поручил отказаться от долевого строительства и перейти к проектному финансированию через 3—5 лет

Президент России Владимир Путин поручил утвердить дорожную карту по поэтапному замещению в течение трех-пяти лет средств граждан, привлекаемых для строительства многоквартирных домов, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан