PRO сочетание IBIS-MERCURE-ADAGIO, или «три в одном» на Павелецкой

Вступление: на московском рынке случилось то, что неоднократно рассматривали как наиболее оптимальный вариант сочетания функций в рамках одного проекта собственники и консультанты. То, что как хорошую идею, достойную реализации, всегда подтверждали гостиничные операторы. Впервые построен объект, где в составе одного здания расположились даже не два, а целых три бренда одного оператора, а именно Ibis 3*, Mercure 4* и апарт-комплекс Adagio.

Наименование: Гостиничный комплекс Accor Moscow Paveletskaya Bakhrushina («Аккор Комбо Бахрушина»)

Адрес: Москва, ул. Бахрушина, 11 (район Замоскворечье, ЦАО)

Категория: 3-4*

Номеров: 433 (Mercure - 149, Ibis – 190, Adagio – 94)

Инвестор: девелоперская компания «Патеро девелопмент» (ей же принадлежит ТРЦ «Золотой Вавилон», «Времена года», бизнес-центр KutuzoffTower). Accor Moscow Paveletskaya стал первым гостиничным проектом компании.

Архитектор: Владимир Колосницын

Управляющая компания: Accor Group

Внутренний дизайн:KitzigInteriorDesign

Начало проекта: 2005 год (заключение инвестиционного договора на постройку офисов на участке); 2010 год – фактическое начало, снос существующих построек.

Официальное открытие: 11 декабря 2013 года

Общая площадь: 35 000 кв.м (25 000 кв.м – надземная часть, 10 000 кв.м – подземная часть)

Этажность: 12 наземных и 3 подземных этажа

Парковочные места: отапливаемая автостоянка закрытого типа размещена на трех подземных этажах, встроенных в основное здание гостиничного комплекса; вместимость – 130 м/м (!)

Общее впечатление: Проект состоит из трех объектов разного формата: дизайнерского Mercure Moscow Paveletskaya 4*, демократичного Ibis Moscow Centre Bakhrushina 3* и первого в России апарт-отеля для длительного проживания Adagio Moscow Paveletskaya 4*. Сами по себе бренды, входящие в состав проекта, читателям, безусловно, знакомы. Основной задачей посещения комплекса, вернее двумя задачами, было а) определить востребованность формата Adagio; а также б) понять выгоды собственника от функционирования 2-3 брендов в рамках одного здания. Надо отметить, что получение ответов на оба вопроса сопровождалось немалым удивлением. Но обо всем по порядку…

Гостиничный комплекс находится на улице Бахрушина, рядом с Павелецким вокзалом (откуда ходят аэроэкспресс до а/п Домодедово за 40 мин), и недалеко от ст.м. Павелецкая. Все в рамках 10 минут пешком, ну, максимум 15, если с тяжелым багажом. Такое расположение, да еще вблизи активного офисного кластера «Павелецкая», безусловно, только на руку любому гостиничному объекту. Даже в условиях растущей конкуренции сетевых и несетевых проектов в данной зоне.

Основной вход в комплекс расположен со стороны ул. Бахрушина. Вывеску видно издалека, практически от поворота с Садового Кольца. Очень удобно для путешествующих.

История:Реализация проекта сопровождалась серией скандалов, связанных со сносом исторических зданий XIX века усадьбы Алексеевых, ранее располагавшихся на участке, который до 2007 года входил в зону охраны объектов культурного наследия Замоскворечья. Против сноса существующих зданий выступали активисты Архнадзора и Общественная палата. В частности, члены Палаты распространили заявление, в котором требовали воссоздать снесенные объекты и ввести для чиновников уголовное наказание за уничтожение исторических памятников. Тем не менее, в 2010 году на участке началось строительство. Один из первых проектов подразумевал сохранение фасада усадьбы и выглядел так:

Интересно, что изначально инвестор – компания «Патеро девелопмент» планировала построить здесь бизнес-центр, однако впоследствии приняла решение развивать гостиничный бизнес. Комплекс Accor Moscow Paveletskaya Bakhrushina стал первым гостиничным проектом в портфеле компании. Возможно, данное решение было связано с ограничением офисного строительства в центре города. Видно, отсюда родом и идея по созданию столь беспрецедентного для гостиничного объекта количества парковочных мест.

Управление:Комплексом управляет международная гостиничная сеть Accor Group – один из ведущих мировых гостиничных операторов и лидер на рынке Европы, действуя через дочернюю компанию «Рашэн мэнэджмент хотел кампани». Идея создания проекта «3 в 1» на Бахрушина принадлежит самой Accor. Кстати уже подписано соглашение с Патеро Девелопмент об управлении вторым аналогичным комплексом на Киевской к 2015 г. Всего Accor Group имеет в собственности и в управлении около 4 тыс. отелей по всему миру с общим номерным фондом порядка 500 тыс. номеров.

О номерах:

Всего в комплексе 433 номера.

Mercure – 149 номеров:

Ibis – 190 номеров:

О номерах: Adagio – 94 апартамента для долговременного пребывания. Проект впервые заработал в России! Вся идеология формата нацелена на проживание от 3 месяцев. Даже ценовая политика до 4 суток выглядит совсем непривлекательно, но об этом поговорим ниже:

Инфраструктура и услуги для гостей во всех отелях:- Удобства для лиц с ограниченной мобильностью (пандус, доступ для кресел-каталок, видеосигнал тревоги, световой сигнал при стуке и телефонный звонок со световым сигналом для слабослышащих); - Информационные и бизнес-услуги: веб-уголок для пользователей Apple, факс, заказ услуг печати/копирования.- Прочие услуги: автоматы для приготовления кофе/чая; прачечная; автомат для чистки обуви; химчистка/глажка.- В комплексе можно проживать с животными по цене 1500 руб/сутки. Цена фиксирована, не зависит от размера питомца.- Дети до 6 лет проживают в комплексе бесплатно. От 5 до 12 лет предоставляется 50% скидка.

Особенностью комплексных проектов «3 в 1» является возможность для постояльцев всех трех отелей пользоваться единой инфраструктурой, что, безусловно, является удобным как для туристов, так и для инвестора. Например, общими являются:- гигантская подземная парковка. Её расценки зависят от срока паркинга и в целом выше расценок открытой платной муниципальной парковки в пределах Садового Кольца – 1 час 100 руб. (против 60 руб./час – цена Москвы); 500 руб./день, что актуально для проводимых в комплексе конференций; 15 000 руб./месяц (против 12 000 руб/мес. – цена и Москвы; 150 000 руб./год (против 120 000 руб. – цена Москвы).- оздоровительный центр с фитнес-залом и возможностью заказа оздоровительных процедур: сауна, хамам, массаж. Оборудование TechnoGym, современные тренажеры с доступом в Интернет, рассчитаны на все группы мышц. Определенное неудобство может представлять график работы – только лишь фитнес открыт с 7 до 22 (хотя круглосуточный режим был бы гораздо удобнее), массаж можно сделать со вторника по субботу с 14 до 22 (как будто в другие дни и время спина не болит), а посещение сауны с хамамом вообще предусмотрено с 17 до 22. Цены на массаж вполне соответствуют расценкам в районе Павелецкой, но вот отмена процедуры менее чем за 2 часа карается штрафом в размере 100% стоимости услуги! Легче сходить в «7 красок»…- ресторан «TownHousе» (с европейской кухней, богатой винной картой и комнатой для закрытых мероприятий), The Library Bar (оборудованный в части здания старинного купеческого особняка с библиотекой) и демократичное кафе на первом этаже Ibis.

- конференц-площадь 600 м2 с залами от 25 до 240 кв.м, то есть до 200 гостей. Тут собран весь «джентльменский» набор: бальный зал, залы-трансформеры, переговорные комнаты, возможность проведения мероприятий на крыше, необходимое оборудование, услуги бизнес-центра и free Wi-Fi.- планируется на постоянной основе открыть для эксплуатации крышу: создать киноцентр под открытым небом в летнее время или площадку для досуга.

Для инвестора другими преимуществами сочетания «3 в 1» являются особенности экономии на управлении:- единый staff, housekeeping, F&B-персонал; - единый отдел продаж, призванный следить за непротиворечивостью ценообразования и продвижения каждого из трех брендов комплекса. Например, в Интернет-пространстве каждый бренд в составе проекта Бахрушина, 11 позиционируется абсолютно самостоятельно.

Неискушенный турист может до приезда и не догадаться о том, что в здании расположено сразу 3 гостиницы;- единые закупки с соответствующими скидками;- возможности совместного использования кондитерского и мясного цеха, расположенных на -1 этаже.

Тяжелая экономика:

По информации СМИ в комплекс на Бахрушина компания “Патеро Девелопмент” вложила около $160 млн. ($4200/м2), тогда с учетом среднегодовой загрузки 60% ожидаемый срок окупаемости составит примерно 20 лет. Инвесторы прилагают все усилия для уменьшения этого срока за счет выделения около 3 тыс.м2 на верхних этажах и продажи их в качестве апартаментов с отдельным входом и паркингом, соответственно; за счет долгосрочных контрактов в Adagio; за счет продажи части парковочных мест и предложения месячных и годовых абонементов всем, кому это нужно. Таким образом, стараются выйти на более приемлемые для гостиничного рынка показатели в 12-15 лет окупаемости. Удача им понадобится, особенно сейчас (осенью 2014), когда не только заполняемость отелей в Москве падает до 50%, но и цены на номера.

Целевая аудитория проекта – в основном бизнесмены, что совсем не удивительно с учетом бизнес-окружения Павелецкой. Традиционные падения спроса на выходных и в низкий сезон (конец июля – середина августа) в УК пытаются компенсировать специальными акциями. Минимальная стоимость проживания составляет (за сутки; по состоянию на сентябрь 2014 года): в отеле Ibis – 3 392 рублей, Mercure – 4 800 рублей, Adagio – 5 100 рублей. Интересно отметить, что цены в Adagio выше, чем в Mercure. В основном, за счет небольшой оборудованной кухни.

Не менее интересно, что забронировать номер в сентябре на ноябрь, декабрь или январь в Adagio через booking.com не удалось. Ближайшая возможность – февраль, 27 ночей = 147 тыс.руб. за номер 24 м2 (!). Цена удивляет. По сравнению с арендой однокомнатных квартир в окрестностях Павелецкой, которые составляют от 50 до 65 тыс.руб./мес. Чем объяснить такой спрос среди потребителей:- круглосуточная безопасность, важная для иностранцев;- понятная система заключения договора, гарантия его исполнения;- услуга уборки номера;- возможности по использованию переговорных и организации встреч в самой гостинице;- корпоративные контракты Accor.

Вместо заключения: Для меня, как для потребителя, цена Adagio, конечно, удивительна. С другой стороны, на московском рынке совсем нет альтернативы частным собственникам квартир, предлагающих их в аренду. Права арендаторов часто незащищены. Уверена, что по мере появления апарт-отелей или доходных домов с понятным управлением, цена предложения будет снижаться. Ну, а пока встречаем новые форматы и удивляемся ценам.