Чистый дисконтированный доход (NPV) как критерий принятия инвестиционных решений

Текущая оценка (PV present value) будущего финансового результата эквивалентна результату, полученному сегодня. Расчет текущей оценки на год п носит название приведения будущего денежного потока к моменту времени t = п или дисконтирования. Процедура приведения основывается на нескольких принципах:

Рубль, полученный сегодня, не равен рублю, полученному завтра.

Гарантированно получаемый рубль оценивается дороже, чем рискованный.

Дисконтирующий множитель DF = 1/(1+ к), где к — ставка дисконтирования, соответствующая доходности, которую требует инвестор за согласие отложить на год момент получения денежных средств.

Сегодня полученный рубль при прочих равных условиях ценится больше, так как он может быть инвестирован и завтра может принести дополнительный денежный поток.

Предполагается, что получение денежного потока гарантировано. В этом случае к отражает максимально возможное значение доходности по альтернативным вариантам инвестирования с гарантированным результатом.

Например, рассматривается вопрос приобретения недвижимости с гарантией продажи через год за 400 тыс. $, т. е. Сі = 400 тыс. $. Приобретение и последующая продажа недвижимости не единственный вариант получения в году t = 1 400 тыс. $ для данного инвестора. Предположим, что ему доступен вариант инвестирования в году t = 0 в государственные ценные бумаги со сроком обращения 1 год. Если доходность по ценным бумагам равна 7%, то, чтобы Сі = 400000 при к = 0,07, Со должна быть рассчитана так:

С0 = С, / (1+ к) = 400000 / (1 + 0,07) = 373800,

где к = 0,07 — альтернативная стоимость капитала по данному решению, то есть это максимальная доходность, которая может быть получена по альтернативным решениям. Расчет показывает, что сегодняшняя оценка будущих 400 тыс. $ равна 373,8 тыс. $. Если принимается инвестиционное решение о приобретении недвижимости сегодня, то за нее следует заплатить исходя из подхода NPV не более 373,8 тыс. $. В этом случае инвестор получит положительный чистый дисконтированный доход. Если актив (в данном случае недвижимость) продается сегодня за 373,8 тыс. $, то инвестор получит нулевое значение NPV. Будет ли 373,8 тыс. $ рыночной ценой актива сегодня?

Если при покупке недвижимости сегодня продажная цена 400 тыс. $ через год гарантирована всем инвесторам (т. е. риск нарушения такого обязательства оценивается аналогично риску нарушения выплат государством по ценным бумагам) и получить большую доходность на вложенные средства с тем же уровнем риска нельзя (то есть значение 7% является альтернативной стоимостью капитала для всех рыночных инвесторов), то 373,8 тыс.

Дороже, чем за 373,8 тыс. $ покупать нет смысла, так как на рынке существуют варианты инвестирования, которые обеспечат большую доходность. Например, при приобретении недвижимости за 390 тыс. $ и продаже через год за 400 тыс. $ текущая доходность годового владения составит к = (400 — 390) / 390 = 0,026, т. е. 2,6%, а доходность инвестирования в ценные бумаги составит 7%.

Максимальная цена покупки актива определяется при решении уравнения Pi/(1 + к) — Ро = 0 относительно Ро- Нулевое значение NPV определяет максимально допустимую цену актива.

Продавец также не будет заинтересован продавать недвижимость дешевле, чем за 373,8 тыс. $, так как иначе получаемая им доходность будет ниже рыночной.

Таким образом, рыночная цена актива на нормально функционирующем финансовом рынке (инвесторы имеют равные возможности) равна текущей оценке будущих поступлений от этого актива:

єна актива] = (Текущая оценка будущих поступлений от актива

Эта цена гарантирует всем участникам рынка нулевое значение NPV и равные значения доходности на вложенные средства. В данном примере 373,8 тыс. $ — цена идеального рынка (равные конкурентные возможности и доступ к информации). Положительное значение NPV может быть получено только при наличии у инвестора конкурентных преимуществ в приобретении или продаже актива.

Для получения текущей оценки актива ожидаемые в следующий временной промежуток денежные поступления от него дисконтируются с коэффициентом к, который отражает максимальную доходность сравнимых по риску инвестиционных альтернатив. Поскольку 373,8 тыс. $ можно рассматривать в качестве капитала, то при принятии финансовых решений необходимо оценить, как дорого обойдется его вложение для получения 400 тыс. $. В нашем случае относительные затраты капитала по альтернативному варианту составят 7%. Таким образом, к есть альтернативная стоимость капитала.

Рассмотрим другой вариант получения через год 400 тыс. $ через продажу недвижимости. Если затраты на создание недвижимости (приобретение участка земли, строительные работы и т. п.) составляют в году t = 0 350 тыс. $, то чистый дисконтированный доход (NPV) = = Со + Ci/(1 + к) = -350 + 400/1,07 = 23,8 тыс. $. Конкурентные преимущества с созданием недвижимости за 350 тыс. $, а не за 373,8 тыс. $ позволили получить положительное значение NPV. С учетом отсутствия инфляции и гарантированности продажи вариант создания недвижимости обеспечивает положительный чистый дисконтированный доход и,следовательно, является хорошим инвестиционным решением. Однако введение неопределенности получения денежных средств при продаже или инфляции меняет оценку варианта, так как меняется альтернативная стоимость капитала (значение к).