Сложно ли открывать агентство недвижимости по франшизе в Москве
Алексей Нидзий и Алексей Акулиничев — о франшизе «Миэль» и особенностях московского рынка новостроек
Алексей Нидзий, директор компании «Офис в Переделкино»
Я на рынке недвижимости с 2011 года, с первого дня работал в компании «Миэль». В 2016-м решил открыть своё агентство. Пять лет работы в качестве наёмного сотрудника, безусловно, во многом мне помогли, и сейчас я приобретаю больше навыков как управленец — здесь тоже очень многому нужно научиться.
Алексей Акулиничев, руководитель департамента новостроек компании «Офис в Переделкино»
Я в недвижимости 11 лет, и практически всё время я занимаюсь новостройками. Из них 7 лет я проработал у крупных застройщиков, таких как «Урбан Групп», ДСК1, ФСК Лидер. Потому я много знаю про отношения между застройщиками и агентами : я знаю атмосферу изнутри, знаю, как относится друг к другу.
Ваше агентство работает по франшизе «Миэль». Какие преимущества это даёт?
Алексей Н. Бренду «Миэль» 27 лет, в Москве и области он хорошо узнаваем, поэтому уровень лояльности со стороны наших потенциальных покупателей изначально гораздо выше, чем если бы у нас было агентство с никому не известным названием. Клиент задаёт гораздо меньше вопросов компании с известной репутацией.
Однако франшиза франшизе рознь. Например, на региональном рынке компания «Миэль» известна в меньшей степени — какие-то компании, напротив, больше представлены в регионах.
История бренда
В начале 1990-х компания «Миэль» разработала систему, которая обеспечивала автоматическую телефонную связь пресс-центра Белого дома. Позже фирму преобразовали в агентство риелторских услуг (аренда недвижимости, купля-продажа). У «Миэль» в Москве и области насчитывается около 80 офисов — это регион остаётся приоритетным.
Рейтинг франшиз
В рейтинге 25 самых выгодных франшиз в России по версии журнала Forbes «Миэль» занимает 4-е место (2016 год) и 9-е место (2017 год).
Чем вам помогла франшиза в процессе развития компании?
Алексей Н. Мы получали ответы на все вопросы от центрального офиса и департамента развития франчайзи. Нам была предоставлена CRM-система, сайт, рекламная и маркетинговая поддержка. Всё это на старте сильно упрощает работу.
Как вы считаете, правильно ли покупать франшизу, если до этого у предпринимателя не было опыта работы в недвижимости?
Алексей Н. Я считаю, что без опыта работы открывать агентство недвижимости — с франшизой или без — довольно непросто. Я знаю разные примеры, есть удачные и неудачные, но нужно помнить, что это не самый простой бизнес.
Здесь нужно всегда держать руку на пульсе и понимать, каким образом правильно отслеживать работу сотрудников. А для этого нужно провести несколько десятков сделок самому. Даже с моим пятилетним опытом работы в «Миэль» запуск новой компании по франшизе мне не показался простой задачей.
Какие сложности работы агентства недвижимости на рынке новостроек столицы вы можете выделить?
Алексей А. На мой взгляд, застройщики в Москве, в отличие от того же Петербурга, не всегда готовы к сотрудничеству. С ними бывает довольно непросто договариваться, в том числе о финансовой составляющей вопроса: они зачастую не готовы выплачивать тот процент, который хочет видеть агентство. Например, в Петербурге стандартный процент агентства — порядка 3 %, в Москве он только-только достиг 1,7 %, и это в среднем.
В большей степени это относится к застройщикам, работающим в сегментах эконом- и комфорт-класса. Во многих случаях они почему-то до сих пор воспринимают агентов не как партнёров, а как конкурентов. Хотя именно мы, по сути, приводим к ним клиентов.
Здесь я вижу ошибку со стороны застройщиков: далеко не все менеджеры по продажам в офисах застройщика получают вознаграждение за тех клиентов, которых привёл агент. Отсюда все неприятные ситуации, когда менеджер, действуя «в обход», звонит напрямую клиенту и уговаривает его отказаться от услуг агента.
А что должно произойти, чтобы ситуация изменилась?
Алексей А. Должны произойти изменения в сознании как застройщиков, так и представителей агентств, потому что в Москве количество агентств, занимающихся новостройками, можно пересчитать по пальцам.
Застройщики, если не брать премиум-сегмент, до недавнего времени не желали сотрудничать с не профильными агентствами. И сейчас, когда рынок меняется, застройщики крайне тяжело идут на сотрудничество в первую очередь из-за не понимания вторичного рынка, а большинство АН работают именно на вторичном рынке. И здесь появляется проблема с другой стороны — агенты прекрасно знают вторичный рынок, но крайне тяжело осознают первичный, и на заполнение этих пробелов, конечно, требуется время!
Для этого в первую очередь застройщик должен увидеть стабильный хороший поток клиентов со стороны агентства. Подвижки в сторону улучшения ситуации уже есть, этому сегодня способствует в том числе и система «Нмаркет.ПРО».
Если мы говорим о качестве строящегося жилья, как вы его оцениваете? Можно ли выделить какие-то основные проблемы новостроек?
Алексей Н. Здесь, конечно, всё зависит от сегмента. Бизнес-класс — это одна история, эконом — совершенно другая. В последнем — да, есть ряд проблем.
Например, на сегодняшний день многие клиенты жалуются на работу управляющих компаний. Завышаются цены, при этом качество обслуживания оставляет желать лучшего.
Вторая проблема — вечная боль с парковками. Я сам проживаю в г. Московский (ЖК «Первый Московский Город-Парк»). Всё очень качественно, красиво, удобные планировки. Но! Каждый вечер, если приехать к комплексу после 22:00, можно прокататься вокруг минут 40 и так и не найти парковочного места.
Почему не строят парковки? Полагаю, люди не хотят платить за парковочные места?
Алексей Н. Я с великим удовольствием заплатил бы за парковку! Вряд ли бы я хотел купить, но в аренду парковочное место точно бы взял.
Алексей А. В этом как раз таки и проблема. Все хотят брать в аренду, но она может окупаться сотни лет, а для застройщика на этапе строительства это дополнительная финансовая нагрузка. Паркинг — это всегда убыточный проект. Клиент не готов заплатить 350 тыс. рублей за какой-нибудь «народный гараж», когда машина у него стоит в два раза дороже.
В Москве у МКАДа парковочное место может стоить около миллиона рублей, переехали МКАД — уже полтора-два, а в центре можно купить и за три. Отсюда и проблемы: на этапе покупки никто парковочные места приобретать не хочет, паркинг, если он есть, стоит полупустой, зато машины ставить негде.
Ясно. Расскажите, какие новые направления на рынке новостроек сегодня развиваются.
Алексей А. В Москве стали больше строить лофтов и апартаментов — этого пока почти нет в других регионах. Связано это в основном с ограниченной площадью строительства внутри города, а также с выгодой застройщика: такие объекты не нужно обеспечивать инфраструктурой. Построил три башни по 50 этажей — и не нужно думать о том, где будут учиться дети, которые в них заселятся.
Вы наверняка знаете о прогнозах на рынке недвижимости — многие говорят о монополизации рынка, о том, что скоро значимым звеном в процессе продаж станут банки. Как вы считаете, может ли случиться так, что агентство как посреднический элемент будет исключено из цепочки?
Алексей А. Я считаю, что полностью этот элемент исключить не получится никогда. Всегда должен быть какой-то независимый эксперт, который может дать беспристрастную оценку. И тот же Сбербанк, например, в глазах покупателей таким экспертом вряд ли сможет стать.