Движимое имущество:Раздел 4. Сравнительный подход к оценке

4.1.1. Метод прямого сравнения с объектом-аналогом (метод сравнения продаж) – основной метод сравнительного подхода, в рамках которого для целей оценки подбираются объекты-аналоги, обладающие максимально схожими характеристиками, а затем, если между объектами-аналогами и объектом оценки есть различия, вносятся корректировки к ценам объектов-аналогов.

4.1.2. Метод сравнительной единицы (метод расчета по удельному ценовому показателю /по «цене» единицы главного ценообразующего параметра) – метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости воспроизводства/замещения сравнительной единицы (1 ед, 1 КВт и др.) аналогичного объекта. Для расчета полной стоимости воспроизводства/замещения оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц.

4.1.3. Метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа – используется для оценки множества однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров. Математически описывает связь основных технических и функциональных параметров и цены (стоимости) объектов.

4.2. Выбор аналогов

4.2.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1).

Аналог классификационный – оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.

Аналог функциональный – оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.

Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Комментарии к определению «объект-аналог»:

Пороговое значение схожести (аналог / не аналог) определяется индивидуально – зависит от значений ценообразующих параметров объекта оценки, объектов-аналогов и рыночной конъюнктуры.

Критерий существенности зависит от [7, 8]:

• объектного аспекта – параметров объекта оценки;
• рыночного аспекта – рыночной конъюнктуры;
• оценочного аспекта – погрешности исходных данных; погрешности методов расчета; субъективной погрешности, вносимой Оценщиком.

4.2.2. Критерии выбора объектов-аналогов:

Ключевым является совпадение у объекта оценки и объектов-аналогов варианта наиболее эффективного использования (НЭИ). НЭИ в т.ч., определяет отнесение объекта к тому или иному сегменту рынка.

При некотором упрощении, ближайшим аналогом термина «репрезентативность» из математической статистики является «достаточность» из законодательства об оценочной деятельности.

Подобные аналоги не рекомендуется использовать в расчетах.

4.2.3. При оценке машин и оборудования с применением затратного и сравнительного подходов допускается использование ценовой информации о событиях, произошедших с объектами-аналогами после даты оценки, например, путем обратной ценовой индексации. При этом оценщик должен проанализировать динамику цен от даты оценки до даты наступления соответствующего события и внести соответствующие корректировки. Использование такой ценовой информации допустимо, если оценщиком проведен и раскрыт в отчете анализ полученных расчетных значений на соответствие рыночным показателям, сложившимся на дату оценки, а также оговорены допущения, связанные с применением указанной информации (п.12 ФСО №10[8]).

4.3. Корректирование цен аналогов

4.3.1. Направление внесения корректировок:

• повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки дороже аналога);
• понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки дешевле аналога).

4.3.2. Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке машин и оборудования:

• график оплаты (разовый платеж / совокупность платежей);
• необходимость уплаты налоговых сборов и прочих платежей.

• таможенные платежи;
• страховые платежи и пр.

4.3.3. В зависимости от характера влияния на стоимость корректировки подразделяют на:

• денежные (абсолютные) – денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и объекта оценки. Денежная корректировка может применяться:
  • к цене объекта аналога в целом;
  • к единице сравнения (например, к цене ед, КВт).

  4.3.4. Основными методами определения величины корректировок являются:

  • прямое определение величины износа (устаревания) на основе экспертного мнения;
  • использование шкал экспертных оценок;
  • метод анализа иерархий (метод Саати) и пр.

  4.3.5. Аддитивная модель внесения относительных корректировок – модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок:

  Модель предполагает, что корректировки не оказывают взаимного влияния (потенциальные покупатели оценивают каждую характеристику независимо от других характеристик).

  4.3.6. Мультипликативная модель внесения корректировок :

  4.3.8. На что обратить внимание:

  4.3.8.1. В практической деятельности:

  • вопрос взаимного влияния и последовательности внесения корректировок является дискуссионным. Во многих русскоязычных учебниках в этой части наблюдается несоответствие иностранному первоисточнику, на котором они основаны;
  • в методической литературе часто встречается смешанная модель внесения корректировок – часть корректировок вносятся по аддитивной модели, а часть по мультипликативной;
  • вывод о применимости мультипликативной или аддитивной модели внесения корректировок (взаимном влиянии / отсутствии влияния корректировок) должен основываться на результатах анализа рынка. Однако трудоемкость такого анализа при подготовке одиночного отчета часто выходит за разумные пределы. В большинстве случаев на рынке наблюдается взаимное влияние корректировок (различий в значениях ценообразующих параметрах) – аддитивную модель рекомендуется применять только тогда, когда достоверно установлено, что конкретные характеристики не оказывают взаимного влияния.

  4.3.8.2. На квалификационном экзамене: в условии некоторых задачах прямо указывается последовательность внесения корректировок и их взаимное влияние.

  4.4. Метод сравнения продаж

  Метод сравнения продаж – определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом. C A i C K = C A i × [ k 1 × k 2 × . . . k n ] ± [ k 1 ± k 2 ± . . . k m ] , < / t e x >< m a t h > C O O = C A i C K × d i ,

  📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎