О чём важно знать, приобретая жильё на стадии строительства через ЖСК

К автору статьи адвокату Сидорову Артёму Александровичу можно обратиться за консультациями по вопросам приобретения недвижимости по схеме ЖСК, а также для защиты Ваших интересов в спорах с ЖСК в суде (по возврату паевого или членского взноса, по оспариванию решений органов ЖСК либо других ПК). Наши телефоны: (495) 790-54-47 .

Переход многих застройщиков от «серых схем» продажи квартир к схеме с участием ЖСК, предусматривающую передачу прав на получение по завершении строительства квартир физическим лицам, имеет свои плюсы и минусы. Безусловным плюсом в таком приобретении квартиры через ЖСК является законность этой схемы, которая предусмотрена в Федеральном законе №214 «Об участии в долевом строительстве».

Но, к сожалению, приобретающий квартиру через ЖСК гражданин законодательством защищён гораздо хуже, нежели человек, который приобретает квартиру по договору долевого участия, заключённому в соответствии с ФЗ №214.В некоторых аспектах защита прав приобретателя жилья обеспечивается лучше даже благодаря предварительному или инвестиционному договору.

Заключая договор долевого участия в строительстве, либо договор уступки, либо инвестиционный договор, Вы оказываетесь в сфере исключительно договорных отношений с застройщиком или посреднической организацией. И сумма, которая подлежит к оплате, должна быть чётко прописана в договоре и не может быть изменена. В случае проблем при строительстве доплата может осуществляться, но лишь с согласия дольщика. На данные правоотношения при этом распространяются положения закона о защите прав потребителей.

При приобретении квартиры через ЖСК, Вы уже вступаете в указанную организацию в качестве члена-пайщика. И хотя при вступлении в ЖСК одновременно производится заключение договора с тем же ЖСК, по которому пайщик обязуется платить взносы, а ЖСК предоставить в результате квартиру, первичными становятся именно отношения членства в данной организации. А это в свою очередь, означает, что пайщик тоже несёт ответственность за деятельность организации, ведь он стал её членом. И человек оказывается в положении, когда просто требовать с ЖСК получения квартиры он уже не вправе, как это было бы в случае заключения договора долевого участия.

Во что же конкретно это может вылиться на практике?1. Общее собрание или правление ЖСК может принять решение о внесении дополнительных взносов. Если сам ЖСК и является застройщиком, а не посреднической структурой, то опасность такого развития событий наиболее вероятна. Конечно, такие решения должны быть обоснованы, но найти такие обоснования, в принципе, не трудно. И в адвокатской практике автора статьи были случаи, когда пайщикам приходилось доплачивать до 50% от той суммы, которая уже была внесена первоначально. Впрочем, такие случаи всё же не столь часто встречаются, и обычно доплату вносить не приходится.2. Если за год образовываются убытки ЖСК, то возникает и необходимость участвовать в их покрытии.3. Из ЖСК пайщика могут исключить, что означает и автоматическое расторжение договора с ЖСК, так как в нём предусмотрены такие условия.4. Устав, а также какие-либо другие документы ЖСК могут быть изменены не в интересах пайщика.5. Суда могут отказывать во взыскании неустоек и других санкций за затягивание сроков строительства либо за другие нарушения. Этот отказ базируется на том, что отношения основаны, прежде всего, на членстве с ЖСК, а не на законе о правах потребителей. Хотя судебная практика по подобным делам всё же противоречива.6. Могут возникнуть сложности с расторжением договора и соответственно – с возвратом денежных средств. Дело в том, что устав и внутренние документы ЖСК могут устанавливать такой порядок расторжения договора и возврата средств, при котором вернуть их будет весьма затруднительно. Впрочем, Жилищный Кодекс Российской Федерации устанавливает двухмесячных срок для возврата денег. В случае возникновения данной проблемы денежные средства можно взыскивать через суд. Таким образом, можно предположить, что не зря многие застройщики переходят именно на схему реализации квартир к передаче прав на получение по завершении строительства с участием ЖСК.

Положительным фактом в ней является то, что у пайщика есть возможность влиять на решения ЖСК, так как у него есть право участия в голосовании на общем собрании. Хотя практически это право может быть и максимально ограничено. Так, к примеру, от вступающего в кооператив требуют оформления доверенности на связанное с ЖСК лицо с передачей ему полномочий голосования на общем собрании.

Однако, при объединении пайщиков и наличии у них 50% голосов, они могут сами взяться за управление ЖСК при возникновении проблем, что является невозможным при других схемах приобретения жилья.

Вопрос о том, приобретать ли квартиру через ЖСК или нет, решается каждым самостоятельно. Но, безусловно, следует, при решении данного вопроса детально изучить устав, другие внутренние документы кооператива, договор, и сделать это лучше вместе с адвокатом, специализирующимся на таких делах.

Накопленный нами большой опыт по сопровождению сделок и ведению дел в судах по искам к ЖСК и ПК будет максимально реализован при защите Ваших интересов.

ремонтные работы и уровень шума в квартире

mimoza, Москва, 17 июля 2006 года, 13:26

Новости

В России будет введена уголовная ответственность за нелегальный техосмотр27.07.2020

27 июля 2020 года в России будет введена уголовная ответственность за осуществление деятельности по проведению техосмотра автомобилей без получения соответствующей аккредитации в национальной системе аккредитации или в сфере техосмотра ТС, если она необхо Читать полностью

Госдумой в первом чтении был принят Проект Федерального закона N 973264-7 "О внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации в части регулирования дистанционной и удаленной работы". Данный законопроект упрощает процедуру временного перевода сотр Читать полностью

В Нижнем Новгороде мужчину, который два года издевался над жильцами своего дома, нарушая тишину в ночное время, осудят по статье «Истязание». Читать полностью

Новости коллегии

Адвокаты Голованов Алексей и Ежов Антон на радио Свобода: «Лесная амнистия» или как быть простому человеку, у которого изымают земельный участок?10.06.2017

Государственная Дума РФ рассматривает законопроект о лесной амнистии. На самом деле название у проекта более длинное и менее понятное: закон "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров". Речь идет о противоречиях между сведениями Государственного лесного реестра и Единого государственного реестра недвижимости, из-за которых тысячи россиян рискуют лишиться собственности. Читать полностью

Адвокат Ежов Антон Валентинович прокоммениторовал ситуацию по плохой работе застройщиков на телеканале Россия 1. Читать полностью

Извечный спор между москвичами, которые находят у себя в подвале крыс, мусор и вынуждены переплачивать за услуги коммунальщиков и представителями управляющих компаний, которые стараются заработать сверх нормы на бедных жителях, продолжается. Адвокат Ежов Антон дал по этой проблеме интервью. Читать полностью

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎