Арендная кабала: как освободить квартиру от чужих людей

Как рассказал владелец квартиры на Вейдеманни, 6 Владимир Хякли, он сдавал в аренду свою квартиру студентам. Срок письменного договора истёк, но ключи ему арендаторы не отдали. Как понял Владимир, студенты решили пожить там ещё несколько месяцев. Они продолжали платить ему деньги, но соседи стали жаловаться, что время от времени ночью в квартире звучит громкая музыка. Дом этот тихий, живут там в основном пенсионеры, которым лишний шум не нравится.

Хякли попытался урезонить своих жильцов и только тут понял, что студенты-то — не те. Оказалось, что прежние арендаторы просто передали ключи своим знакомым. Никаких жестких действий владелец квартиры поначалу не предпринял, объяснив лишь, что нельзя нарушать общественный порядок и покой соседей. Однако пару недель назад соседи вновь сообщили Хякли, что в его квартире происходят безобразия. В частности, молодой человек средь бела дня ходит по малой нужде из окна на улицу.

Полиция пожалела молодняк

Когда Хякли прибыл на место, то увидел компанию молодых людей странного поведения. Он насчитал пятнадцать юношей и девушек, некоторые из которых находились в невменяемом состоянии. Владимир, по его словам, не смог определить, находились они в алкогольном или наркотическом опьянении. Когда владелец квартиры стал вызывать полицию, те молодые люди, которые могли передвигаться, покинули помещение. Прибывшим на место полицейским Хякли объяснил, что не имеет договора с оккупировавшими его квартиру людьми и попросил помочь ему ее освободить.

Пресс-секретарь Пыхьяской префектуры полиции Юлия Гаранжа подтвердила, что по данному адресу был вызов. Соседи утверждали, что нетрезвые люди разгуливают по крыше, сбрасывают что-то на тротуар. В рапорте отмечено, что полицейские приезжали, объяснили владельцу квартиры, куда ему следует обратиться, и конфликт был улажен на месте. Других записей нет.

Выгнать нельзя, попугать можно

В случае таких вызовов, как отметила Гаранжа, полицейские действуют, исходя из обстановки. Как правило, хватает простой беседы, чтобы нарушители спокойствия угомонились. Однако полицейские могут отправить нетрезвых буянов и в вытрезвитель. Судя по всему, работники полиции поверили молодым людям, которые утверждали, что между ними и владельцем квартиры существует устный договор об аренде.

Как утверждает Хякли, работники полиции проверили его документы и объяснили, что не имеют права выгонять этих людей на улицу. Документов у молодёжи, по его словам, проверять не стали. Мало того, они сообщили Владимиру, что и он не может этого сделать без судебного решения, и уехали. Хякли оставил в квартире письмо, в котором предложил освободить её в ближайшее время. Теперь он ждёт результата.

Заходи кто хочешь, бери что хочешь

По оценке специалистов в сфере недвижимости, ситуация эта довольно абсурдна. Ведь Владимир мог настоять на том, что видит этих людей первый раз в жизни, не имеет с ними ни письменных, ни устных договорных отношений, квартиру в аренду вообще не сдаёт, денег за неё не получал, и сам ей пользуется. Или, например, он мог рассказать полицейским, что позволил погостить там неделю своим знакомым, а они уехали и пустили туда неизвестных ему людей.

В таком случае речь бы шла о незаконном проникновении в чужое жилище, и полиция обязана была бы вмешаться и потребовать, чтобы нарушители порядка покинули квартиру. Тогда именно им пришлось бы позже через суд доказывать, что устные договорённости всё же были. Хотя, сомнительно, чтобы оскандалившиеся студенты стали обращаться в суд. Но у нас ни один закон не расписывает механизма, позволяющего без суда выселять арендаторов, нарушивших условия договора. А договор по закону может быть составлен и в устной форме.

Когда договор дороже денег По словам руководителя специализирующейся на недвижимости фирмы Riversen Сергея Симоненко, некоторые владельцы недвижимости заключают безграмотные договоры аренды или не заключают их вовсе. Делается это, как правило, для того, чтобы не платить подоходного налога и не оплачивать услуг маклеров. В обоих случаях, как считает Симоненко, путь этот ошибочный.

Во-первых, чтобы составить приличный договор, не обязательно обращаться к маклерам. Достаточно сходить в местное самоуправление, где есть комиссия, которая занимается арендными спорами. Чиновники смогут подсказать, что следует внести в текст типового документа. Во-вторых, сумма подоходного налога не так велика, чтобы рисковать остаться без арендной платы или требовать её потом через суд. К тому же при устном договоре доказать что-либо крайне сложно.

Хлопотно, но выход существует

Правда, не исключено, что и при нормальных договорах арендатор станет соблюдать все условия. Не редки случаи, когда на каком-то этапе взаимоотношений он перестаёт платить деньги, но из квартиры не выезжает. По словам Симоненко, даже в таком случае есть возможность попытаться решить проблему во внесудебном порядке. Хотя и это хлопотное дело. Например, можно дождаться, когда недобросовестный наниматель уйдёт, пригласить свидетелей и, не входя в квартиру, поменять дверной замок.

После этого с арендатором можно договориться о том, когда ему будут переданы оставшиеся в квартире вещи. Передавать их следует тоже при свидетелях, чтобы позже не возникло никаких претензий. Если же за вещами долгое время никто не приходит, то их можно перевезти или сложить на хранение в отдельном помещении. Главное при этом — также не забыть пригласить свидетелей и при них сделать опись чужого имущества. Если договориться не удастся, недоплаченные суммы придётся требовать через суд, но в этот период, во всяком случае, квартира не будет пустовать. После же решения суда востребованием долгов займётся судебный исполнитель.

Предупреждён — пеняй на себя

По оценке юриста из фирмы Adiantum Ирины Рева, специализирующейся на вопросах, которые связаны с недвижимостью, долгами и жилищным правом, описанное выше внесудебное решение проблемы возможно, но нужно быть готовым к тому, что наниматель может подать на владельца квартиры заявление в полицию. Он может обвинить его в порче вещей или в краже. Если есть опись имущества, составленная при свидетелях, это неплохо, но правильно было бы предварительно отправить арендатору заказным письмом предуведомление.

В письме следует отметить, что если к определённому сроку наниматель не освободит квартиру, хозяин оставляет за собой право войти в неё в присутствии понятых. В сложных случаях, когда арендатор не живёт по известному адресу, достаточно опубликовать предуведомление в газете. "Даже если договор был устным, предупреждать о своих действиях нужно в письменной форме", — посоветовала Рева.