Как россиянам взять кредит на покупку квартиры в Прибалтике
Для нерезидентов прибалтийских стран, и для россиян в частности, доступность ипотеки на местных рынках жилья была во многом обусловлена кризисом 2008 года. Впрочем, не только ипотеки, а и доступность рынков как таковых, когда правительства углядели в иностранцах источник значительного притока инвестиций. В последние годы россияне достаточно активно покупают жилье в Латвии. При этом многие обзаводятся недвижимостью при помощи ипотечных схем.
В Латвии создан достаточно надежный и транспарентный механизм ипотечного кредитования. Это наличие единого публично доступного электронного регистра прав собственности на недвижимое имущество, регистра залогов и регистра должников, а также прозрачная и упорядоченная процедура заключения сделок.
На Рижском взморье воздух свеж
Вообще ипотека в Латвии развивается с 1990-х гг. Однако настоящий ипотечный бум в стране случился в 2004—2007 гг., когда на рынок хлынули финансовые ресурсы иностранных, преимущественно скандинавских банков, контролирующих около 70% банковского сектора Латвии. Как рассказывает член правления банка Rietumu Ренат Локомет, ставки по кредитам в то время колебались в пределах 0,5—3% годовых при том, что цены на недвижимость росли на 30—50% в год. Это привело к возникновению «кредитных пирамид», когда заемщики приобретали одну квартиру за другой, непрерывно перезакладывая объекты и увеличивая кредитную нагрузку. В качестве заемщиков в этот период выступали преимущественно жители Латвии и в ряде случаев — стран ЕС. Кризис 2008 г. привел к резкому падению рынка, в некоторых сегментах — в 2—3 раза. Последовала стагнация, сопровождавшаяся приостановкой банковского кредитования, которая продолжалась до 2012-го — начала 2013 г. В прошлом году на рынке уже наблюдалось заметное оживление, произошел постепенный рост цен. Возобновилось строительство проектов, замороженных несколько лет назад, начали появляться новые интересные предложения, особенно в сфере жилья премиум-класса. Параллельно начали расти объемы выдаваемых ипотечных кредитов. При этом банки в настоящее время гораздо тщательнее оценивают потенциальных кредитополучателей, их финансовые возможности и перспективы.
«На наш взгляд, сегодня есть все предпосылки для того, чтобы тенденция роста на рынке недвижимости, а соответственно, и ипотечного кредитования продолжилась в среднесрочной перспективе, и зарубежные, в том числе российские, инвесторы будут играть в этом процессе одну из ключевых ролей», — говорит топ-менеджер Rietumu.
Благодаря еще сохраняющимся на низком уровне ценам на недвижимость в Латвии она часто становится для иностранных покупателей объектом инвестиций. К примеру, средняя цена квадратного метра нового жилья в центре Риги и Юрмале в настоящее время составляет 1,5—3 тыс. евро — в сравнении с другими странами ЕС потенциал роста еще есть. Кроме того, Латвия среди россиян становится все более популярна в качестве не только летней балтийской резиденции или «пропуска в Шенген», но и второй, европейской, родины.
Разные подходы
В 2010 г. в стране были приняты изменения в иммиграционном законодательстве, позволяющие иностранным инвесторам получать вид на жительство (ВНЖ) в Латвии для себя и своей семьи, в том числе на основании покупки недвижимости. По словам Рената Локомета, сейчас в стране уже более 7 тыс. таких инвесторов, более половины из них — россияне, приобретающие в основном апартаменты премиум-класса и частные дома в Юрмале и Риге.
«При этом все зарубежные покупатели, — говорит Локомет, — имеют возможность получить в латвийском банке ипотечный кредит наравне с местными жителями». Принципиальные условия получения кредита для всех заемщиков одинаковы, величину ставки и прочие нюансы банк определяет, оценивая уровень риска в конкретном случае и т. д. Например, Rietumu предоставляет своим зарубежным клиентам ипотечные кредиты в евро в размере до 70% от цены объекта сроком до 10 лет по ставке от LIBOR+3%.
Однако директор по развитию агентства Balticzone Михаил Шапкин замечает, что многое зависит от банка. «Для нерезидентов есть несколько отличий по условиям кредитованиюя и банковскому обслуживанию, — говорит он. — Например, с ними не очень любят работать шведские и норвежские банки. Скажем, в Swedbank и DnB очень трудно открыть счет и получить кредит».
Гражданам из РФ подходят такие банки, как Rietumu, ABLV, SMP Banka, SEB. Если говорить обобщенно, то при стандартном кредитовании нерезедент может получить до 60% от суммы ипотечного займа, тогда как местный житель — до 85%. Стандартный срок кредитования — 15—20 лет, в зависимости от возраста заемщика. Общая процентная ставка для иностранцев тоже выше, чем у местных. Она может составлять до 5% (включая EURIBOR). Существует возможность платежей по фиксированному (на определенный период) или плавающему графику (меняется пропорционально изменениям валютных ставок). Кроме того, латвийскими законами установлено, что получатель кредита может в любой момент погасить остаток кредита без каких-либо санкций. Соответственно, чем быстрее будет выплачен кредит, тем меньше будет переплата по процентам.
Основными документами для оформления ипотеки являются: заявка на предоставление кредита, справка с места работы о занимаемой должности (претендент на получение кредита должен официально работать у работодателя как минимум шесть месяцев); справка НДФЛ за последний год; выписка с банковского счета, на который поступает зарплата, за последний год (должна подтверждать и отражать зачисление зарплаты); копия заграничного паспорта с предъявлением оригинала. Документы подаются в Риге, в филиале выбранного банка. «Хотя для получения предварительного ответа о возможности получения кредита можно прислать упомянутые документы (в сканированном виде) юристу агентства недвижимости, который перешлет документы в банк и потом сообщит о решении банка клиенту», — говорит Михаил Шапкин.
А что у соседей?
Литва и Эстония пользуются несколько меньшей популярностью у российских покупателей квадратных метров, поскольку в этих странах для них не предусмотрена выдача ВНЖ. В Литве приобретение недвижимости в ипотеку для нерезидентов — крайне сложная задача. Для начала нужно получить вид на жительство (на основаниях, не связанных с недвижимостью) или обзавестись устойчивым бизнесом, инвестировать в экономику страны солидную сумму. Процент по ипотечному кредиту в Литве составляет порядка 5—8% годовых.
В Эстонии ипотека для нерезидентов более доступна. Например, у эстонского подразделения банка SEB условия ипотеки схожи с латвийским вариантом, хотя несколько менее выгодные. Сумма кредита (в евро) может составлять до 85% от рыночной стоимости предоставленного в качестве обеспечения жилья. Минимальная сумма ипотечного кредита — 1 тыс. 920 евро. Взять его можно на срок до 40 лет при условии, что вся сумма будет выплачена к моменту достижения заемщиком 75 лет. Процентная ставка по жилищному кредиту зависит от срока возврата. В среднем по Эстонии, по данным компании TOILA LIK, для нерезидентов она составляет 7%.