Как выбрать офис в Астане: проблемы классификации помещений

При поиске подходящего офиса многие стремятся заполучить место непременно в центре города. Такую недальновидность, по словам специалистов, проявляют многие начинающие предприниматели. Ведь не факт, что бизнесу это принесет ощутимую пользу.

Лучший совет, который, наверное, можно дать в данной ситуации — следите за тенденциями, но не идите за толпой. Поэтому при поиске офиса лучше сразу определиться с главным для вас критерием, который будет стоять на первом месте. Приоритетом может стать что угодно: стоимость, близость к остановкам, людские потоки или подходящая площадь. Всё зависит от потребностей бизнеса и ваших возможностей. Если с этим четко определиться, оценивать сильные и слабые стороны предлагаемых помещений будет легче.

Проблемы классификации офисов в Астане

Вообще принято делить офисы по классам: А, А+, А-, В, В+, С и так далее.

Как говорит риэлтор компании Ast Company Нариман Есенгельды (г. Астана), единственное, что большинству пока известно: дорогой офис, недорогой офис.

— Ясно, что офисы в Астане класса А — это левый берег, и постепенно приближаясь к району вокзала, мы наблюдаем за градацией: класс В, С и так далее. Офисы класса А у нас не востребованы так, как остальные. И зачастую элитные помещения простаивают.

Директор агентства недвижимости «Д.О.М.» Бану Алина, которая работает в Караганде, говорит, что ни клиенты, ни риэлторы не оперируют понятиями класс В или С. Человек просто называет сумму, на которую рассчитывает, и необходимую площадь. К слову, самого высокого класса А, по оценкам специалистов, в шахтерском городе нет вообще.

Конечно, знание классов не обеспечит вас достойным офисом. Просто данный факт показывает отсутствие определённой системы. А в беспорядке всегда сложнее что-то найти.

Что характерно и для Астаны, и для Караганды: бизнес-центры формируются по принципу муравейника и не имеют какой-то определенной направленности.

В силу того, что офисы в основном размещаются в приспособленных зданиях, к ним применима классификация по месту расположения: в жилом комплексе, в административном здании, в офисном центре, в бизнес-центре, офисы в цоколях, подвалах и жилых домах. При выборе нужной площади лучше отталкиваться от назначения объекта и особенностей вашей деятельности. Например, колл-центры не рассчитаны на посещение клиентов. Значит основной упор стоит сделать на удобства для наемных работников.

Офис в подвале жилого дома мы бы советовали выбирать типографиям, полиграфическим организациям, работа которых заключается в изготовлении брошюр и визиток в небольших объемах. Также подобное месторасположение будет удобно предприятиям, чья работа связана с оргтехникой.

Если для компании важен статус, то на первое место выступает престижность района и презентабельность объекта. Административные здания часто занимают фирмы, которым нужно много помещений. Этот вариант удобен тем, что всех сотрудников можно разместить в кабинетах, и нередко такие компании арендуют всё здание целиком.

Расположение офисного помещения в Астане не гарант успеха

По словам риэлтора компании Ast Company Асем Кажмуратовой, аренда полуразрушенного офиса в Астане в центре в любом случае будет дороже аренды весьма презентабельного офиса за пределами центра. Это оправдано с точки зрения перспективы привлечь клиента, и не оправдано тем, что клиент не придет в непрезентабельный офис — отсюда большие затраты на ремонт.

К примеру, ресторан находится в центре города. Но люди не знают о нем ничего и поэтому не захотят посещать новое место, даже несмотря на его месторасположение. К чему я веду? Дело в рекламе. Вместо того чтобы колоссально разоряться на ремонт помещения в центре, лучше потратить эти средства на рекламу. Вдвойне выгодней.

При этом Астана достаточно компактный город с развитой инфраструктурой. Поэтому здесь можно без ущерба для дела подобрать помещение и на участке, который не считается престижным.

В Караганде, где районы находятся на значительном расстоянии друг от друга, желание занять «центровое» место развито ещё сильнее.

Медленно, но все-таки сегодня начинает проявляться другая тенденция: фирмы с опытом перемещаются на более спокойные периферийные улицы. Наработанный авторитет среди клиентов не мешает компаниям действовать на отдаленных адресах.

Покупка или аренда офиса в Астане: что выбрать?

Большинство арендаторов дадут однозначный ответ: офис в Астане лучше купить.

— Ведь это «живые» деньги, — приводят доводы специалисты Ast Company. — К примеру, завтра твой бизнес перестал работать, ты с легкостью сможешь сдавать офис и иметь доход.

Карагандинский риэлтор Бану Алина считает, что для её бизнеса идеально подойдет квартира, переделанная под офис:

— Мне кажется, что люди в нашем городе придут к тому, чтобы приобретать квартиры на первых этажах и перестраивать их под офисные помещения. Потому что это выгоднее — сдавать коммерческую недвижимость, чем просто квартиры. Нижний этаж для жизни всё равно неохотно покупают, а вот под офисы — он легко подойдет.

Основная масса арендаторов просто не может себе позволить приобрести подходящую недвижимость. Хотя покупка офиса может быть и вовсе не нужна. Например, если важнее вложить средства в расширение дела. Один из руководителей отделов карагандинского филиала «Альянс Банка» рассказал, что в их организации вопросы приобретения офисов не рассматриваются.

— По городу примерно 18 отделений филиала работают, но я не слышал, чтобы помещения для них покупали, — говорит он. — Всё берется в аренду, хотя при этом значительные средства вкладываются в ремонт. Всё дело в корпоративном стиле, которому должны соответствовать все отделения.

Политика банка направлена в основном на розничный рынок и кредитование МСБ. «Наверное, нам выгоднее брать офисы в аренду», — высказал предположение сотрудник компании.

Если рассматривать усредненные расчеты, то они показывают, что офисы в Астане покупать выгодно. Даже без учета роста стоимости недвижимости и арендных ставок получается, что приобретение офиса оправдает себя через 6-10 лет.

Особенности арендной политики

Большинство предпринимателей офисы все-таки арендуют. Поэтому важно внимательно отнестись к вопросу подписания договора с арендодателем. Одно из первых правил, о котором стоит помнить — чем меньше договор содержит пунктов (то есть чем меньше прописано нюансов), тем выше вероятность возникновения споров между собственником и нанимателем.

Проблем с арендодателями обычно не испытывают те организации, которые давно работают на рынке. В крупных и средних компаниях, как правило, есть свои юристы. Они помогут директору увидеть подводные камни в документах по аренде.

Юрист Евгений Роут говорит, что работал не только с казахстанскими предпринимателями, но и российскими, украинскими. Менталитет везде один — к адвокату приходят в критической ситуации, а не до того, как её можно было предотвратить. Нежелание платить специалистам за консультацию у начинающих бизнесменов связано не только с экономией, но и с излишней самонадеянностью и небрежностью, считает специалист.

Если договор заключается сроком на год, он подлежит обязательной регистрации в органах юстиции.

«Восточным людям свойственно вести торги, а значит торговаться нужно», — констатирует юрист Гульнара Айтжанова. — Тем более, что рынок аренды в Казахстане имеется. Вам, как арендатору, есть из чего выбирать и бояться несговорчивых администраторов не стоит. Правда, сбивание цены приемлемо не во всех ситуациях. Крупные торговые дома, которые имеют выгодное расположение, диктуют свои условия.

— Путем переговоров можно изменить какие-то строки в договоре. Если вы крупный арендатор. Для мелких это практически невозможно. В этом случае ваше несогласие для арендодателя значения не имеет, — комментирует Евгений Роут. — За вами стоят ещё 10 человек, если вас что-то не устраивает — пожалуйста. Это право арендодателя — ставить условия, а ваше право — согласиться или нет.

Руководители торговых домов, «раскрученных» бизнес-центров придерживаются той политики, что лучше заводить к себе на территорию известный бренд, устоявшуюся фирму. Последние берут в аренду большие площади и складские помещения, работают на перспективу, иногда на несколько лет вперед. Ради этого постоянства арендодатели готовы менять условия договора.