Офис в спальном районе – почему это выгодно?

Челябинский рынок офисов переживает настоящий бум. До конца этого года в Челябинске должно завершиться.

Сегодня ситуация на местном рынке коммерческой недвижимости уже не напоминает кризис полуторагодовалой давности, когда в городе остро ощущалась нехватка качественных помещений под офисы. В последнее время появилось достаточно предложений, позволяющих арендаторам выбрать офис в соответствии со своими вкусами и ориентируясь на свой бюджет. Многочисленные новые объекты, которые интенсивно строились на протяжении нынешнего года, в основном расположены в центре. Это не удивительно. Пока спрос на офисную недвижимость в этой части города по-прежнему достаточно высокий. Попытаемся разобраться, что же предлагает арендатору рынок офисов в центре Челябинска.

Дом быта (улица Васенко, 96): средний уровень отделки помещений, а также качества инженерных коммуникаций. Отсутствие центральной системы кондиционирования воздуха. Главный минус – ограниченные размеры стоянки у здания, рассчитанной одновременно на посетителей магазина и арендаторов офисного комплекса. Учитывая большую транспортную загруженность в данном районе, зачастую просто отсутствует возможность припарковаться в часы пик.

Бизнес-центр «Мизар»: высокое качество отделки, наличие современных инженерных и коммуникационных систем. Основной недостаток – отсутствие парковки (в настоящий момент ведется строительство подземной стоянки напротив здания), а также неудобные подъездные пути к зданию.

Атташе-центр «Рубин»: запуск комплекса состоится не раньше 2006 года. Владельцы здания уже сейчас позиционируют объект как бизнес-центр класса А. Однако до сих пор не решен вопрос организации полноценного паркинга вокруг здания.

Бывший проектный институт (улица Карла Либкнехта, 2): неудачная планировка, так как изначально здание проектировалось не под офисный комплекс. Требуются большие расходы на перепланировку, внутреннюю отделку и подведение необходимых коммуникаций. Не хватает парковочных мест.

«Каскад»: современная отделка и инженерная начинка здания. Присутствует парковка. Серьезный минус – не совсем удачное расположение комплекса по соседству с Центральным рынком, что создает определенные неудобства для арендаторов и посетителей.

БД «Спиридонов»: неудобные подъездные пути, высокая транспортная загруженность, отсутствие раздельной парковки для посетителей бизнес-центра, торгового комплекса и гостиницы. Средний уровень отделки. Плохая вентилируемость помещений. Здание лишено системы кондиционирования.

«Аркаим-Плаза»: офисы класса А+ – дорогая и качественная внутренняя отделка, центральное кондиционирование, современные телекоммуникационные системы, профессиональное управление зданием. Пока не решена проблема отсутствия парковочных мест (стоянка для автомашин находится в процессе строительства).

Еще одну категорию предложений на рынке составляют здания в центре города, старой постройки без ремонта и современных коммуникаций – бывшие научно-исследовательские и инженерные институты. В подобных площадях заинтересованы, как правило, мелкие фирмы, которые жертвуют престижем и комфортными условиями в офисе в пользу низких арендных ставок. Однако, как считают специалисты, не исключено, что подобные сооружения в ближайшее время могут перестать удовлетворять требованиям арендаторов: рынок развивается, растет качество офисных проектов, повышаются требования арендаторов к офисным площадям, ведь у них появляется выбор.

«Основные причины высокого спроса на офисные помещения в центре – традиционность и престижность местоположения, удобство для сотрудников, добирающихся на работу общественным транспортом, – комментирует менеджер отдела аренды холдинга «Пирамида» Евгений Япеев. – Однако сегодня очевидными становятся проблемы, с которыми сталкиваются собственники элитной офисной недвижимости и их арендаторы. Главная из них – загруженность основных транспортных артерий в центре города, а также проблемы с парковкой, вызванные недостатком места на улицах и ограниченными размерами стоянок у зданий».

Вместе с тем, увеличивающийся выбор качественных офисных помещений за пределами центра Челябинска, по словам г-на Япеева, побуждает арендаторов обращать все больше внимания на офисы в спальных районах города.

Еще одна причина децентрализации офисного рынка Челябинска – дефицит земельных участков под строительство в центре города. Это заставляет девелоперов осваивать более удаленные районы города. Но, если раньше качественное здание, построенное в периферийном районе, окупалось с трудом, то сегодня офисы, расположенные за традиционной деловой чертой города, востребованы арендаторами.

«В последнее время появляется все больше компаний, которым по роду деятельности нужен не представительский офис в престижном районе, а функциональное пространство для организации эффективного бизнес-процесса, – говорит Евгений Япеев. – Офис за пределами центра – это наличие свободного пространства, чистого воздуха, движение против основного транспортного потока, отсутствие пробок, наличие парковок – идеальные условия для неклиентского бизнеса».

Одним из наиболее интересных проектов бизнес-центров в спальном районе обещает стать офисный комплекс по улице Ворошилова. Новое пятиэтажное здание в центре Северо-запада было спроектировано под классический бизнес-центр: удобная планировка с возможностью учета индивидуальных пожеланий арендаторов, современные системы вентиляции воздуха, инженерии и необходимые информационные коммуникации. «Мы хотели создать вариант так называемого экономичного офиса. Ведь не секрет: если отделка слишком современная, то у здания появляется налет эксклюзивности, который стоит денег. Для многих арендаторов такие вложения являются неоправданными. В нашем случае, они получают возможность арендовать современные, функциональные помещения по приемлемым ценам, – пояснил г-н Япеев. – Кроме того, мы лишены необходимости экономить на земле, это позволяет выделить большую площадь под автостоянку, благоустроить территорию, организовать хорошую инфраструктуру».

Удачное расположение – один из явных плюсов комплекса на Ворошилова. Он находится в окружении большого жилого массива (по некоторым оценкам на северо-западе Челябинска проживает от 350 до 380 тысяч человек). Кроме того, данный микрорайон имеет хорошее транспортное сообщение со всеми остальными частями города. Это позволит персоналу компании быстро и без труда добираться до места работы.