Почему квартиры не продают по лизинговой схеме

Для начала я решила разобраться, что в принципе такое «аренда с выкупом». Существует несколько вариантов реализации жилья по данной схеме, но самый распространенный выглядит следующим образом: заключается договор купли-продажи с описанным механизмом оплаты квартиры. В момент подписания договора купли-продажи необходимо зафиксировать, что право залога на недвижимость остается за продавцом, а переход права собственности к квартиросъемщику наступает лишь тогда, когда выполнены все обязательства по платежам.

Недавно встречалась со школьной подругой. Мы сидели в кафе, и Алина жаловалась на квартирую хозяйку, которая в очередной раз собралась повышать цену на аренду квартиры. В отместку моя одноклассница решила кардинально решить квартирный вопрос: съехать и купить собственное жилье. «Я снимаю квартиру больше пяти лет, плачу почти 30 тыс. рублей месяц, — рассчитывает на салфетке Алина. — Получается, что я уже „подарила“ этой лахудре почти 2 млн рублей, а за млн рублей можно купить свое жилье в Москве».

Квартира в лизинг

После логических выкладок последовал не слишком оригинальный монолог о необходимости собственного жилья, в финальной части которого мы добираемся до проблем. Точнее, до одной проблемы, финансовой. У моей подруги нет ни 5 млн рублей, чтобы купить квартиру. Более того, у нее нет и трети этой суммы, чтобы приобрести жилье с привлечением ипотеки. В конце концов, Алину осенило, она вспомнила, что где-то слышала о схеме «аренда жилья с выкупом». «Даша, ты же все равно знаешь всех риэлторов, — просит она. — Поможешь мне какой-нибудь хороший вариант?». Дальше следует перечень пожеланий. Алина готова жить в маленькой однокомнатной квартире, но дом должен находиться, если не в пределах Садового кольца, то близко к центру. «Ремонт нужен хороший, а то. », — мне приходится прервать подругу, так как я чувствую, что если Алина будет продвигаться подобными темпами, то вскоре мне придется искать ей дворец со всеми удобствами, в том числе, и с принцем. Причем, по той же схеме, аренда недвижимости с выкупом. Я обещаю узнать все, что в моих силах, и, ссылаясь на занятость, убегаю.

Для начала я решила разобраться, что в принципе такое «аренда с выкупом». Существует несколько вариантов реализации жилья по данной схеме, но самый распространенный, рассказывает директор отделения компании «МИЦ — Недвижимость на Пресне» Инна Игнаткина, выглядит следующим образом: заключается договор купли-продажи с описанным механизмом оплаты квартиры. В момент подписания договора купли-продажи необходимо зафиксировать, что право залога на недвижимость остается за продавцом, а переход права собственности к квартиросъемщику наступает лишь тогда, когда выполнены все обязательства по платежам.

Платить арендатору-покупателю в этом случае придется больше. Например, если квартира стоит 5 млн рублей, стандартная ставка аренды составит порядка 25 000 рублей в месяц, однако если владелец решит продать свою квартиру по арендной схеме, рассуждает управляющий партнер компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, то стоимость жилья будет на дороже аналогов на рынке, так как продавец получает деньги частями. К тому же, владельцу необходимо заложить проценты на удорожание квартиры за период действия договора, ведь недвижимость в столице дорожает в среднем на в год.

Теория и практика

Впрочем, это все теория, зато, когда дело дошло до практики, то оказалось, что порадовать мне школьную подругу нечем. «Срок, за который арендатор сможет рассчитаться с собственником, превышает 15 лет, это очень долго и редкий собственник решит продать жилье в лизинг, ведь гораздо проще продать и получить единовременно полную стоимость объекта недвижимости», — продолжает Инна Игнаткина.

Вспомнить случай продажи квартиры через аренду смогли немногие риэлторы. «Лизинг в недвижимости, идея, может быть, и хорошая, но она плохо ложится в нашу реальность, — говорит управляющий директор компании „Миэль-Аренда“ Наталья Сивко. — По крайней мере, лично мне с такой схемой сталкиваться не приходилось: все хотят все и сразу». Для покупателя, замечает заместитель директора департамента продаж компании «Абсолют Недвижимость» Ирина Фомичева, аренда с выкупом опасна тем, что, если он по каким-либо причинам не сможет платить по договору, то будет выселен без какой-либо гарантии возврата ранее выплаченных денег (арендных платежей). «Получается, что при реализации квартир через лизинговую схему риски высоки для всех участников подобного договора достаточно высоки, а сложившиеся правила делового оборота по сути отсутствуют», — продолжает госпожа Фомичева.

Генеральный директор «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов тоже не смог вспомнить из своей, практики, ни одного подобного случая продажи жилья арендаторам. Ничего удивительного, рассуждает он, причина такого положения дел вполне очевидна: те, кто желает сдать квартиру, и те, кто заинтересован в ее продаже — представители двух совершенно самостоятельных сегментов рынка, практически не пересекающихся между собой. «К тому же, если квартира предлагается на рынке на приемлемых условиях, необходимости в ее предварительной сдаче внаем обычно не возникает, так как предложение встречает спрос, — добавил он. — А когда условия продажи не соответствуют рыночным реалиям, сколько не сдавай квартиру в аренду — желающих купить все равно не найдется».

«Схема покупки квартиры посредством аренды и последующего ее выкупа редко встречается на рынке жилья эконом-класса, а для высокобюджетных объектов не применима совсем», — говорит директор департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood Оксана Дивеева. «Владельцы элитных арендных квартир рассматривают их как долгосрочный актив, — объясняет генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. — Чаще всего квартира предназначена детям, а пока дети не выросли, апартаменты сдают в аренду. Если же у собственника появляется необходимость продать свою жилплощадь, ему гораздо проще и выгоднее найти обычного покупателя, нежели ждать десятки лет».

Родственные связи

Вспомнить конкретные случаи продажи лизинга в недвижимости удалось только двум риэлторам. «Таких случаев крайне мало, я могу припомнить только один, причем здесь „чистоты эксперимента“ не было, поскольку сделка заключалась между родственниками, — говорит управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин. — Надо заметить, что арендная ставка и цена продажи фиксировались на достаточно низком „родственном“ уровне, а гарантом сделки являлись родственные связи». Еще одна квартира по лизинговой схеме была реализована несколько лет назад через компанию Penny Lane Realty. Ирина Фомичева уверена, если подобные сделки и случаются на рынке, то происходят они преимущественно между родственниками. «Большинство граждан в нашей стране пока не очень верят в исполнении подписанных договоренностей, и Россия остается страной „быстрых“ сделок, а долгосрочные инвестиции не в чести», — подытожил Владимир Ламин.

В общем, порадовать мне школьную подругу нечем. Богатых родственников, готовых продать ей квартиру в лизинг, у нее вроде нет, так что придется соглашаться на условия квартирной хозяйки или сменить место жительства на другую съемную квартиру. Впрочем, стоит заметить, что аренду с последующей продажей практикуют некоторые застройщики в Дубае. Так строительная компания Aldar Properties предлагает инвесторам апартаменты в аренду с правом выкупа в одном из элитных жилых комплексов. «Но нельзя не учитывать, что именно рынок недвижимости ОАЭ — один из самых пострадавших от кризиса, — добавляет Евгений Скоморовский. — А подобные предложения, как правило, оказываются на дороже рыночных аналогов». Но и этот вариант Алина не потянет. Думаю, что лучше ей сначала найти подходящего шейха или принца и переложить на его плечи решение квартирного вопроса.