Трешки в новостройках пустились в крайность

У покупателя семейного жилья выбор непрост: трехкомнатных квартир в массовом сегменте представлено не слишком много, и в основном это крупногабаритное жилье, которое далеко не каждому по карману.

БН составил рейтинг самых недорогих трешек в новостройках Санкт-Петербурга и его предместий (см. таблицу).

По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», среднестатистическая трешка на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга сейчас имеет площадь 80 кв. м и оценивается в 9,8 млн руб. Но самые дешевые варианты стоят вдвое меньше.

Минимальные цены на квартиры такого формата в черте Петербурга (без учета пригородных территорий) стартуют с отметки в 4,3 млн руб. Таков прайс в новостройках Красносельского и Невского районов со сдачей в 2018-2019 годах. К примеру, за 4,4 млн можно приобрести трешку вполне комфортного метража – 71 кв. м – в одном из корпусов ЖК «Живи! в Рыбацком» от компании «СПб Реновация». Правда, ждать новоселья придется больше двух лет.

Вписать бюджет покупки в 5 млн руб. семейному покупателю сейчас предлагают многие крупные петербургские застройщики: Setl City, «Группа ЛСР», «Главстрой-СПб» и др. – в наш рейтинг у них попали сразу по два проекта, а иногда и более. География недорогого предложения довольно обширна: помимо двух вышеуказанных районов представлены Выборгский, Приморский, Красногвардейский и даже Московский.

Значительная часть комплексов позиционируется в комфорт-классе, а большинство квартир покупателям предлагаются с чистовой отделкой. Нередки варианты европланировок.

В целом можно отметить разнообразие метражей (самый распространенный вариант – вокруг отметки 70 кв. м), а также широкий разброс по цене квадрата – от 50 до 100 тыс. руб. Зависимость простая: чем престижнее локация – тем меньше площадь трешки и выше ее цена. К примеру, абсолютным рекордсменом по этим параметрам выступает архангельская компания «Аквилон-Инвест». Почти за 5 млн руб. застройщик предлагает трехкомнатную квартиру в ЖК 4You, возводимом на территории бывшего мясокомбината «Самсон», со сдачей в конце 2019 года. При этом площадь квартиры уложилась в 51 квадрат, а высокая цена за него (98 тыс. руб. за кв. м) обусловлена престижностью Московского района.

На другом полюсе – компания «Дальпитерстрой», которая всего за 4,5 млн руб. (50 тыс. руб. за кв. м) предлагает трешки метражом почти 90 кв. м в одном из корпусов ЖК «Парголово», причем дом находится на этапе ввода в эксплуатацию. Столь скромный ценник обусловлен как окраинной локацией, так и не самой лучшей репутацией застройщика – данный объект давно фигурирует в списке проблемных у Комитета по строительству. Срок госприемки таких объектов непредсказуем и может занять продолжительное время.

Совсем скромные по размерам трешки в листингах позиционируются как евроквартиры – кухня-гостиная площадью 12-16 квадратов и две спальные комнатки. Иногда такие варианты даже не имеют пометки «евро» – то есть это маркетинговый ход застройщика, пытающегося за счет довольно просторной кухни выдать двухкомнатный формат квартир за трехкомнатный.

Но в целом минимализм в размерах трешек пока не получил широкого распространения на рынке. По данным аналитиков БН, трешки площадью менее 60 кв. м в массовом сегменте петербургских новостроек сейчас составляют лишь полпроцента от общего объема. Появление миниатюрных образцов – пока это лишь эксперименты, цель которых определиться с самыми скромными покупательскими предпочтениями.

Трехкомнатных квартир дешевле 5 млн руб. в Петербурге оказалось мало – по сведениям БН, это лишь 2,7% всех вариантов. Но за этой ценовой отметкой ассортимент начинает расти: на диапазон 5-6 млн руб. приходится уже около 15% общего предложения квартир трехкомнатного формата.

Вблизи от города – дешевле

В петербургских предместьях, где сконцентрировано большинство новостроек Ленобласти, вариантов больше, и они гораздо дешевле: здесь вполне можно приобрести трехкомнатное жилье по цене однушки в обжитых районах города. Самое доступное предложение укладывается между 3 и 4 млн руб. (в среднем 40-50 тыс. руб. за кв. м).

При этом дальние локации – редкость, в выборку попали лишь три варианта в Тосненском, Кировском и Кингисеппском районах. В частности, трешку метражом почти в 60 кв. м в только что сданном малоэтажном комплексе вблизи Павловска можно приобрести за три с небольшим миллиона рублей. Абсолютное большинство недорогих трешек представлены в ближайших к городу локациях Всеволожского района – Мурино, Новом Девяткино, Янино, Кудрово, Романовке, Щеглово и пр.

В отличие от Петербурга здесь царствует эконом-класс, а квартиры в основном предлагаются с предчистовой отделкой или вовсе без нее. Примерно треть объектов – малоэтажные.

Новостройки под ключ: с чистовой отделкой и мебелью

Самый перспективный район Юго-Запада

Первичка продолжает сжиматься

Квартиры с изюминкой: Коломяги и Петроградка

Первичка тает: квартир все меньше

Интересно, что за пределами КАД оказалось довольно мало предложения с отдаленными сроками сдачи – большинство новостроек нашего рейтинга планируются ко вводу в текущем году. Отметим и то, что в области за небольшие деньги можно купить трешку просторнее, чем в городе, – метраж многих квартир стремится к отметке 80 квадратов. Эксперименты в минималистском духе редки, зато они более смелые.

В целом для новостроек закадья крупногабаритные трешки нехарактерны: по данным аналитиков БН, больше двух третей предложения – это квартиры площадью 60-80 кв. м.

Самых дешевых вариантов – до 3,5 млн руб. – на областном рынке оказалось лишь 2%. Зато следующий, также недорогой ценовой сегмент – от 3,5 до 4,5 млн руб. – охватил уже более четверти всего предложения трехкомнатных квартир.

Не будем забывать: слишком низкий ценник зачастую свидетельствует о том, что компания не в самом лучшем финансовом состоянии. В новостройках предместий часты задержки сроков сдачи – не могут похвалиться пунктуальностью застройщики почти половины объектов нашего областного рейтинга.

В новых проектах, вышедших на рынок Петербурга в прошлом году, доля трешек под натиском студий и однушек уменьшилась чуть ли не вдвое. Тем не менее многие застройщики массового сегмента стараются не опускать планку для таких квартир ниже 10%, а в проектах классом повыше этот формат уже может занимать 20-30%.

На сегодня, по данным аналитиков БН, доля трешек в предложении первичного рынка жилья Петербурга составляет чуть более 17%. Вроде бы есть из чего выбирать. Но при ближайшем рассмотрении выясняется, что товар в основном представлен крупногабаритный. К примеру, чуть ли не половина предложения таких квартир в сегменте комфорт имеет площадь свыше 90 квадратов.

В предместьях Петербурга другая напасть. С разнообразием площадей все в порядке, но самих трешек днем с огнем не сыскать: в новостройках Всеволожского района их доля лишь 7%. Эксперты это объясняют тем, что за семейным жильем покупатель в основном идет в новостройки черты города, а за дешевыми студиями – в закадье. В итоге больше всего трехкомнатных квартир в Ленобласти предлагают новостройки Кировского района (22%). А за четырехкомнатными лучше ехать в Гатчинский район (около 3% предложения) – в предместьях такого формата почти нет.

В целом можно сделать вывод, что в Ленобласти девелоперы уже перестроились и предлагают покупателю трешки практически любых размеров – вплоть до хрущевских метражей. В Петербурге пока этого нет: в представлении большинства застройщиков квартиры такого формата не могут быть меньше 70 кв. м – своего рода граница комфортности жилья.

Тем не менее тенденция очевидна: крупногабаритные квартиры в массовом сегменте станут активнее уходить в евроформат, который сократит «лишние» метры и сделает планировки более функциональными. И этот тренд неудержим – покупатель сейчас голосует за него рублем.