Апартаменты: стабильный доход без забот

На прошедшей с 1 по 3 апреля «Ярмарке недвижимости» портал «Разумная Недвижимость» провёл семинар «Апартаменты: стабильный доход без забот». Что собой представляет рынок апартаментов в Санкт-Петербурге, и будет ли он развиваться? Каковы нюансы приобретения и проживания в такой недвижимости? Какова роль управляющих компаний? Можно ли купить апартаменты в ипотеку? На какую доходность может рассчитывать инвестор при перепродаже и при сдаче в аренду подобных помещений? На эти и другие вопросы ответили ведущие эксперты по недвижимости.

Специалист по недвижимости высшей категории АН «Адвекс» Полина Глазкова подготовила общий обзор рынка апартаментов. По её словам, апартаменты в нашем городе представлены в основном эконом- и бизнес-классом. «Элитка» тоже есть (например, объекты «Талион групп» на Крестовском острове), но она пока не так востребована.

Эксперт назвала самые известные городские апартаменты. В их числе – лофт-квартал «Docklands» на Васильевском острове, «Елагин-апарт» на Крестовском острове, Prime Residence в Центральном районе, апарт-отель «YES» в Выборгском районе, «Москва» и «SALUT!» в Московском районе. Купить помещения в этих проектах можно заметно дешевле, чем жильё такой же площади и аналогичного класса – «вилка» составляет от 10% до 35%. И благодаря этому апартаменты стали чаще привлекать как частных покупателей, так и инвесторов.

Портрет покупателя апартаментов сегодня таков: прежде всего, это инвесторы, которые хотят получать пассивный доход, также это лица, желающие получить недвижимость с определённым спектром услуг (к примеру, химчистка, прачечная, ресторан, фитнес-центр) и наконец, это люди, которые живут на два города. Есть ещё такая категория покупателей, которые уже имеют недвижимость и там прописаны, но им удобнее проживать в другом районе города. Если раньше апартаменты воспринимались исключительно как вариант для сдачи в посуточную аренду, то сейчас они рассматриваются и для долгосрочного проживания, в том числе с семьёй.

По словам руководителя отдела продаж компании «Атлант» (проект «Елагин-апарт») Аллы Калакаускас, термин «апартаменты» в законе не прописан. Поэтому покупатель должен понимать, что он приобретает коммерческое помещение, при этом в нём можно либо проживать самому, либо сдавать в аренду.

Главное преимущество апартаментов – это их стоимость, которая на 20-30% ниже, чем в близлежащих жилых домах. Многие апарт-отели также могут похвастаться хорошим месторасположением и отсутствием плотной застройки. Это не создаёт большой конкуренции для собственника, как для сдачи, так и для дальнейшей продажи. Кроме того, большинство апартаментов «ведут» управляющие компании, которые предлагают собственникам программы доходности и полный комплекс услуг по обслуживанию.

Что касается минусов таких объектов – это слабая законодательная база. Например, пока неизвестно, какой налог будут платить жильцы апартаментов. Отсутствие постоянной регистрации также отпугивает молодые семьи с детьми, которых надо устраивать в детский сад или школу.

– Если говорить о конкретном проекте «Елагин-апарт», то апартаменты здесь покупают как для инвестиций, так и для жизни. Мы не предлагаем программ доходности, поэтому каждый инвестор, купивший у нас помещение, будет сдавать его самостоятельно или с помощью агентства недвижимости. И это будет несложно, хотя бы потому, что объект расположен в удачной локации: на Крестовском острове, рядом – метро и ЦПКиО. Дом рассчитан всего на 377 апартаментов, к тому же район очень привлекателен для будущих сотрудников «Газпром Сити», – прокомментировала эксперт.

Как мы упомянули, многие апартаменты находятся под опекой профессиональных управляющих компаний.

– Мы занимаемся эксплуатацией и обслуживанием апартаментов. Кроме того, мы помогаем собственникам сдать апартаменты в аренду. Наши клиенты могут жить в любом регионе России и даже за границей, и при этом стабильно получать пассивный доход, – комментирует генеральный директор «МТЛ-Апарт» (управляющая компания апарт-отеля «SALUT!» и комплекса апартаментов «Avenue-Apart) Светлана Сердюкова.

Апартаменты можно сдать в долго-, средне- или краткосрочную аренду, для чего собственник заключает с управляющей компанией агентский договор. «МТЛ-Апарт» берёт за свои услуги 10% от стоимости аренды, при этом УК не только находит арендаторов, но ещё и следит за тем, чтобы они не нарушали правила проживания и исправно оплачивали арендные и коммунальные платежи.

Эксперт привела примеры стоимости аренды апартаментов в апарт-отеле «SALUT!»: студия – 26 тысяч в месяц, «однушка» – 32 тысячи, «двушка» – 37-40 тысяч. Что касается посуточной аренды, то она зависит от сезона. В средний сезон, студию можно сдать за 2600 рублей в сутки, однокомнатные апартаменты – за 3500, двухкомнатные – за 4000 рублей. В этом совсем ещё новом апарт-отеле УК уже сдала в аренду более 85% помещений.

Многие инвесторы используют при покупке недвижимости ипотеку. Сегодня проблем с кредитованием апартаментов нет, утверждает гендиректор ипотечного брокера «Банк Жилищных решений» Роман Корников.

– Для потенциальных покупателей апартаментов есть несколько хороших новостей. Во-первых, структура сделки при покупке апартаментов такая же, как если бы вы покупали обычную квартиру. Во-вторых, требования к клиентам со стороны банка опять-таки аналогичны. В-третьих, сегодня на рынке уже более 15 вменяемых игроков, готовых дать ипотеку на апартаменты, и эти банки закрывают порядка 87% спроса на покупку такого жилья, – комментирует эксперт.

Что касается ставок на такую ипотеку, то для готовых апартаментов они составляют от 13,5% до 16% годовых, в зависимости от формы подтверждения дохода, суммы первоначального взноса и срока кредитования. Для новостроек ставки колеблются от 10,8% до 15,75% годовых. В среднем ставки на апартаменты начинаются от 13%, и это всего на 0,5-1% выше, чем на покупку обычного строящегося жилья (если исключить господдержку).

Более того, если вы покупаете апартаменты для перепродажи, у банков отработаны такие схемы выкупа залогового жилья. Вам помогут найти покупателя, часть вырученных денег вы отправляете на погашение долга, оставшуюся сумму берёте себе.

Руководитель отдела аналитики и PR E3 Investment Константин Сергеев рассказал об основных тенденциях развития рынка апартаментов. С точки зрения городского планирования вся территория Санкт-Петербурга поделена на зоны: жилищное строительство, рекреационные зоны, общественно-деловое строительство. И апартаменты, по сути, представляют собой жильё, построенное на земле для коммерческих помещений.

– Жилищное строительство сейчас намного выгоднее, чем коммерческое. Между тем, владельцы коммерческих земель хотят получать больше прибыли, поэтому вместо бизнес-центров они строят апартаменты. За последние два года доля апартаментов в центральных районах достигла 27% таких территорий, в спальных районах – пока 2%. Что касается распределения проектов по классам, то 36% апартаментов относятся к комфорт-классу, 64% – бизнес и элит, – рассказал эксперт.

Инвестиции в апартаменты, по словам Константина Сергеева, приносят неплохую прибыль. Так, доходность при сдаче апартаментов в аренду составляет примерно 15% (для сравнения, у квартир – 5-7%), при перепродаже – доходит до 25%. Рынок апартаментов будет развиваться, доля такой недвижимости на рынке Петербурга будет увеличиваться – это объективная реальность, подытожил эксперт.