Формирование модели финансовых потоков при реализации различных видах ипотечных кредитов

Проведем сравнительный анализ различных способов погашения ипотечного кредита [56], [18].

Все виды ипотечного кредита можно разбить на две группы: стандартный ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (аннуитетный) и ипотечные кредиты с переменными выплатами.

Стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных, взносов.

Погашение долга в рассрочку, или амортизация долга, обычно производится посредством ряда периодических платежей.

Положительной характеристикой аннуитетного кредита является возможность равномерно распределять нагрузку на заемщика по возрасту кредита в течение всего кредитного срока, что способствует некоторому смягчению кредитного риска. В то же время аннуитетный кредит с постоянной ставкой процента приемлем только в условиях относительно низкой инфляции и слабо меняющейся стоимости финансовых ресурсов.

Вторая группа кредитов — ипотечные кредиты с переменными выплатами — подразделяется на две группы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными видами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотечные кредиты с ростом платежей, индексируемые кредиты.

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применяется банками в практике ипотечного кредитования.

Модель финансовых потоков при реализации ипотечных кредитов с погашением основного долга равными суммами.

Пусть сумма кредита равна Э, срок кредита равен п лет. Пусть, также, кредит погашается равными частями, выплачиваемыми в конце каждого года.

Сумма, составляющая погашение долга остается постоянной, а проценты за пользование кредитом уменьшаются, т.к. задолженность сокращается.

Недостатком этого способа, как отмечалось выше, является то обстоятельство, что срочные выплаты (т.е. расходы по обслуживанию долга) в начальный период погашения долга выше, чем в конце срока, что не всегда удобно заемщику. Поэтому широкое распространение получил метод погашения долга равными срочными платежами, включающими погашение основной части долга переменными суммами и выплату соответствующей части процентов.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, т. е. в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного вида кредита важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту.

В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг, ставки по межбанковским кредитам, ставка рефинансирования Сбербанка, ставка LIBOR (лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США), средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков, курс доллара США и т.

В то же время, применяя ипотечный кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:

¦ не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки по кредиту верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

¦ частый пересмотр процентной ставки делает ипотечный кредит менее привлекательным;

¦ возможна несопоставимость платежей по ипотечному кредиту и доходу заемщика;

¦ относительная сложность данного вида кредита.

При использовании ипотечного кредита с переменной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5 — 2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Чтобы повысить привлекательность для заемщика ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.

Однако в целях защиты интересов кредитора может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровый») платеж в счет погашения основного долга. Такие кредиты подразделяются на три группы.

1. Кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита, которые не предусматривают каких-либо выплат в погашение как основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограниченно.

2. Кредиты с выплатой только процентов, т. е. в данном случае предусматривается шаровый платеж основной суммы в конце срока кредита.

3. Кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом предусматривают частичную амортизацию до конца срока кредита.

Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, т.е. кредитный риск.

Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга в течение не всего срока, а нескольких лет. Например, первые четыре года предусматривается выплата только процентов, а последующие шесть лет — процентов и основной суммы долга.

Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит предполагает, что кредитор, регулярно получая долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т. п.

Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока. Эта схема погашения приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. В связи с этим величина основного долга в некоторое время увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом.

Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей, и сами являются частным случаем вторичного финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту. Для страховщика завершающие ипотеки являются более рискованными.

Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов является близкой к ссуде с ростом платежей.

Ипотека с залоговым счетом объединяет черты традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодавца). Суть ее в том, что заемщик вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно на начальных этапах они меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток на этом счете, разумеется, уменьшает фактический размер задолженности.

Индексируемые виды ипотечного кредита были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких видов следует назвать кредит с индексацией погашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит с индексацией суммы долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов: индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой вид позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же

время возрастает кредитный риск, т. к. рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риск между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

¦ платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;

¦ номинальный непогашенный недостаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.

Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с отсрочкой основного платежа.

фактических выплат регулярно добавляется к остатку задолженности по основному долгу.

Существование такого множества сложных схем ипотечного кредитования обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для заемщиков и наименее рискованных условий для кредиторов.

Способ погашения долга равными срочными платежами получил название стандартной ипотеки. Данный метод погашения долга подразумевает следующее: величина очередной части погашения основного долга подбирается таким образом, чтобы величина всех очередных выплат была одинаковой. Рассмотрим данный способ более подробно.

Модель финансовых потоков при реализации «шаровых» ипотечных кредитов.

Основное бремя выплат ложится на последний год. Это очень рискованно с точки зрения невозврата кредита. Поэтому, «шаровые» кредиты используют довольно редко и в условиях более строго андеррайтинга.

Рассмотрим еще один вариант «шарового» кредита. Допустим, что взят

кредит в размере В на п лет под /% годовых. Пусть по условию кредита, в

течение всего срока, кроме последнего года, выплачивается только основной

долг, а процентные выплаты все осуществляются в последний год.

Следует отметить, что риск невозврата кредита в ситуации «шарового» кредита выше, чем в ситуации с аннуитетным кредитом, т. к. на последний платеж приходится довольно существенная сумма, составляющая достаточно большую долю от суммы всего кредита. Это еще раз показывает, что «шаровые» кредиты менее привлекательны и их оформление требует более серьезного контроля и проверки всех факторов.