Перепланировка жилого помещения: необходимые знания

Какую перепланировку можно сделать в своей квартире? С кем по этому вопросу можно посоветоваться? Кто должен решать что сделать можно, а чего делать категорически нельзя?

Согласно мнению Верушкина В. И. - заместителя председателя комиссии по рассмотрению жалоб населения при строительстве в г. Москве, входящей в состав Комитета перспективного развития города, в настоящее время главной проблемой является отсутствие в России единой законодательной базы по вопросам переоборудования и перепланировки жилых помещений. Вот почему в Москве распоряжением мэра от 31.07.96 г. "Об упорядочении проведения переоборудования и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах г. Москвы" определены юридические и технические правила внесения возможных изменений в жилые помещения. В приложении к этому распоряжению перечислены виды работ, на которые необходимо получить разрешение:

• устройство и переоборудование туалетов и ванных комнат;
• перенос и разборка перегородок;
• перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
• перенос и устройство дверных проемов;
• устройство и переоборудование тамбуров;
• остекление балконов и лоджий.

Переоборудование и перепланировку помещений в жилых домах разрешается производить только после рассмотрения и утверждения соответствующей межведомственной комиссией (районной, муниципального округа или городской) проекта, подготовленного специализированной проектной организацией и согласованного с организациями, несущими ответственность за безопасность и сохранность жилья: с балансодержателем или собственником дома, органом Госпожнадзора, Центром Госсанэпиднадзора, управлением окружного архитектора, органом Государственной жилищной инспекции Москвы и эксплуатирующими органами.

Не всякой пилой можно разрезать толстый бетон, армированный стальными стержнями диаметром Для этого используют диски с алмазоносными сегментами, приводимые в действие специальным гидроприводом. При "тяжелом" бетоне (на основе цемента марки выше М400) выпиливание производят в два приема: сначала на глубину 140 мм, а затем - насквозь. Стену толщиной свыше 300 мм приходится пилить с двух сторон. И гидропривод, и сама пила для выполнения таких работ довольно дороги (свыше 80 тыс. рублей) и вряд ли окупятся в домашних условиях, поэтому делать такой проем самому экономически невыгодно.

Проектная организация несет полную ответственность за принятое конструкторское и санитарно-техническое решение, выполненные расчеты, экономические показатели и соответствие требованиям тех организаций, с которыми проект должен быть согласован. Эти разделы проекта специальной экспертизы в межведомственной комиссии не проходят.

Межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, не позднее, чем в течение месяца принимает решение, которое оформляется протоколом (актом). Решение межведомственной комиссии района утверждается супрефектом, комиссии муниципального округа - префектом, городской межведомственной комиссии - комитетом муниципального жилья. В протоколе указывается срок завершения работ по переоборудованию или перепланировке, который не должен превышать шести месяцев с момента утверждения решения.

• Разработка проекта специализированной проектной организацией по эскизному проекту заказчика - от 2,5 до 5 тысяч рублей (в зависимости от сложности перепланировки).
• Сопровождение проекта юридической фирмой при подготовке к рассмотрению на межведомственной комиссии (согласование со всеми необходимыми организациями) - от 6,5 до 10 тысяч рублей.
• Услуги фирмы по выпиливанию проема - от 5,8 до 16 тысяч рублей (в зависимости от размера проема и необходимости установки железного обрамляющего каркаса).

После завершения работ и измерения новых размеров помещений работниками бюро технической инвентаризации (БТИ) вносятся соответствующие изменения в технический паспорт на строение. Переоборудование и перепланировка жилых помещений должны производиться под руководством квалифицированного ответственного специалиста, имеющего профессиональный опыт и специальные, как правило, дорогостоящие инструменты.

На примере изготовления дверного проема в железобетонной панельной стене квартиры многоэтажного дома рассмотрим необходимую последовательность действий заказчика.

Предположим, вы хотите сделать проход из комнаты в кухню, а сэкономленную таким образом площадь коридора присоединить к санузлу, чтобы установить душевую кабину с гидромассажем.

• Проем следует располагать в середине стеновой панели на расстоянии, как правило, не менее 600 мм от внешней стены квартиры.
• В квартирах, расположенных на нижних этажах зданий (обычно, ширину проема не следует делать более 900 мм, поскольку ее превышение может вызвать необходимость установки дополнительных укреплений, что резко повысит стоимость работ.
• Дверную коробку желательно приобрести перед выпиливанием проема, - это позволит выполнить работу более аккуратно и точно.

Процесс выпиливания проема в капитальной стене напоминает перенос дверного проема в межкомнатной перегородке, о котором мы рассказывали в статье

"Как перенести дверной проем в межкомнатной перегородке", но это - значительно более ответственная операция, которая может привести к снижению несущей способности стены здания.

Все этапы работы - проектный, юридический и непосредственно строительный - занимают приблизительно 3 месяца. Для начала необходимо сделать эскизный проект с указанием желаемых изменений на плане своей квартиры. Если это для вас слишком сложно, может помочь какая-либо дизайнерская фирма. С готовым эскизным проектом вы должны обратиться в специализированную проектную организацию, а лучше всего - в тот проектный институт, где разработана данная серия домов. Уж там-то точно знают теоретический запас прочности и допустимые изменения в конструкции здания!

До представления в межведомственную комиссию составленный проект необходимо утвердить во всех вышеперечисленных инстанциях. Привлечение к этой процедуре специализированной юридической фирмы значительно сократит сроки согласований. Она же возьмет на себя ответственность за внесение возможных изменений в проект в процессе согласования. Естественно, ваши расходы на перепланировку квартиры при этом увеличатся.

Наконец, проект утвержден и можно приступать непосредственно к перепланировке. После окончания перепланировки специалисты из БТИ выдадут вам новую "выкопировку" из поэтажного плана дома, которая может быть использована в качестве официального документа при написании завещания, при обмене или дарении. Но, что еще важнее - прочностные расчеты для возможных проектов на перепланировку квартир других жильцов вашего подъезда будут выполняться уже с учетом вашего нового дверного проема.

Эскизный проект должен содержать план квартиры с указанием вносимых при перепланировке изменений. В данном проекте расстояние дверного проема до внешней стены квартиры меньше 600 мм, поскольку часть стеновой панели выходит на улицу, являясь наружной стеной дома.

Железобетонная или кирпичная капитальная стена в вашей квартире имеет толщину от 120 до 400 мм, из нее официально разрешено удалить "кусочек" от 700 мм до 2000 мм в ширину и 2100 мм в высоту. Теперь необходимо решить: выпиливать проем самостоятельно или обратиться к специалистам.

Желающих «попробовать самому» во все времена было с избытком, но чтобы энтузиасты представили воочию что их ожидает, советуем внимательно ознакомиться с этапами выпиливания стены на приведенных фотографиях: от разметки на стене контуров будущего проема до его обрамления металлическим каркасом.

В Москве найдется несколько десятков фирм, которые возьмутся за выпиливание проема стандартных размеров (900 2100 мм) и сделают это аккуратно и быстро, за один рабочий день. Условие для заключения договора - наличие у вас согласованного проекта и разрешения межведомственной комиссии. После подачи заявки ждать мастеров обычно приходится не более недели. По завершении работы специалисты фирмы не только вынесут тяжелую отпиленную часть стены, но и позаботятся о восстановлении первоначальной чистоты в квартире.

• Перед подписанием договора с фирмой, осуществляющей выпиливание дверного проема, следует ознакомиться с ее лицензией на проведение такого вида работ.
• Выпиливание фрагмента стены обычно производится с обильной подачей воды (около в минуту), поэтому часть паркетного пола, которая прилегает к будущему проему, лучше снять.
• Перед выпиливанием проема из помещений лучше вынести мебель или, по крайней мере, отодвинуть ее на расстояние не менее 2,5 м.

Специалисты, как правило, выполняют эту работу отбойным молотком или дрелью с перфораторной насадкой, и лишь единицы выпиливают проем дисковой фрезой c алмазоносными сегментами. Согласно исследованиям, проведенным в ЦНИИЭП жилища, по словам его директора по научной деятельности Ю. Г. Граника, ударные и импульсные динамические методы могут привести к образованию трещин в железобетонных стеновых панелях, поэтому фрагмент несущей стены должен быть именно выпилен. Только в этом случае процесс будет полностью безопасен для здания.

Редакция выражает благодарность генеральному директору ООО «ЭМТОРИС» Эльдару Генриховичу Амчеславскому за консультацию.