Площадь нежилых помещений в многоквартирном доме — что это такое? Законодательная база, условия и требования для перевода в жилое помещение

Грамотное распоряжение своей недвижимостью предполагает в первую очередь знание действующего законодательства в этой сфере и последовательность действий.

Рассмотрим основные нюансы этого алгоритма на примере нежилых помещений.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 302-66-73 . Это быстро и бесплатно !

Нежилые помещения в многоквартирном доме — что это такое?

Необходимо отличать нежилое помещение от мест общего пользования.

Основной признак – наличие конкретного владельца данного помещения.

Как правило, нежилые помещения принадлежат к коммерческой недвижимости и образуются путем перевода в категорию нежилых из обычных квартир.

Нежилое помещение в многоквартирном доме — это различные магазины, кафе, парикмахерские и т.п., размещенные в здании.

Это касается в первую очередь расходов на бытовое обслуживание – камня преткновения и предмета многих судебных споров. Владельцы нежилых помещений обязаны платить ровно столько же, сколько остальные собственники, ни больше ни меньше, в том числе за услуги, которыми фактически не пользуются, к примеру, лифт или труд консьержа.

К нежилым объектам предъявляются требования, призванные защитить права и интересы других жителей.

1. В таком помещении запрещено заниматься деятельностью, предполагающей загрязнение окружающего пространства или создание неблагоприятной эпидемиологической ситуации. Т.е. нельзя открыть, к примеру, общественный туалет или диспансер для больных инфекционными заболеваниями.
2. Владельцам кафе и ресторанов в зданиях жилых домов придется закрывать свои заведения не позже 23.00.
3. Требуется соответствие помещения градостроительным, санитарным и противопожарным нормам.
4. Важно расположение объекта – строго на первом этаже либо над другими нежилыми помещениями.
5. Требуется наличие отдельного входа.
6. Внешний вид объекта должен гармонировать с архитектурной концепцией остального здания.

Законодательная база

Правовой статус нежилого помещения в многоквартирном доме регламентируется нижеследующими нормативными актами, имеющими свою иерархию:

1. Основной закон – Конституция РФ от 12 декабря 1993 года, закрепляющая право граждан на частную собственность.
2. Гражданский кодекс РФ от 21 октября 1994 года, ч.I гл.18 ст.290, регулирующий вопросы, связанные с общим имуществом жилого дома.

ГК РФ Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

На последней ступени этой своеобразной нормативной лестницы расположены постановления региональных и муниципальных органов управления.

Площадь нежилых помещений

Площадь многоквартирного дома складывается из площадей всех помещений, а также общедомовой территории: лифтов, лестничных площадок, чердаков, подвалов и т.д.

Все подобные сведения зафиксированы в техпаспорте строения, хранящемся в ТСЖ или управляющей компании.

Расчет площади особенно важен для оплаты бытового обслуживания, например, отопления.

К последним применяются понижающие коэффициенты: 0,5 для балконов и 0,3 для лоджий и террас.

Условия и требования для перевода

Если вы имеете квартиру, которую не используете по прямому назначению и хотите, чтобы она приносила стабильный доход, можно перевести ее в категорию нежилых помещений и заняться собственным бизнесом.

Однако существует ряд условий, которые обеспечивают возможность такого перевода:

1. Наличие отдельного входа. А если площадь помещения превышает 100 кв.м. – еще и запасного.
2. Отсутствие зарегистрированных жильцов. Предварительно из квартиры нужно выписаться.
3. Отсутствие обременения, т.е. объект не должен выступать предметом оплаты долга или залогового имущества.
4. Расположение квартиры – как уже упоминалось, строго на первом этаже либо над другими нежилыми помещениями.
5. Недопустимо расположение жилья в аварийных домах или зданиях, предназначенных под снос.
6. Наличие подключения ко всем инженерным коммуникациям.
7. Перевод возможен только в отношении целого помещения; не удастся перевести, к примеру, только одну комнату.

Если все условия соблюдены, вам потребуется:

1. Пакет документов, включающий поэтажный план здания, получаемый в БТИ; правоустанавливающие документы на объект; технический план и паспорт помещения; при необходимости проект перепланировки, подтвержденный в жилищной инспекции с согласием остальных жильцов дома.
2. Заявление в соответствующий государственный орган. В Москве это Департамент городского имущества. Подается вкупе с копиями документов, заверенных нотариусом. Оригиналы лучше оставить у себя.
3. Получение решения о переводе в течение 48 рабочих дней. В случае отказа остается возможность его обжалования в суде.
4. Получение разрешения и последующее проведение перепланировки объекта в случае надобности.

Права и обязанности собственника

Как говорилось выше, права и обязанности собственников нежилых помещений и квартир идентичны.

Это правило распространяется также на места общего пользования.

Обязанности в основном охватывают область коммунальных платежей и расходы по содержанию мест общего пользования и прилежащей к дому территории: лифта, лестничных площадок, подвалов и чердаков и т.п.

Основным правом собственника является право голоса на собраниях жильцов и участие в решении вопросов, касающихся ремонта дома, благоустройства близлежащей территории, выбора управляющей компании и т.п.

Правила и нормы снабжения коммунальными ресурсами

Закон предоставляет владельцам нежилых объектов многоквартирного дома выбор:

1. Подписать прямые договоры о поставке коммунальных услуг с ресурсоснабжающими компаниями.
2. Заключить договор с ТСЖ или управляющей организацией.

Список оказываемых услуг включает энерго-, водо-, газо-, теплоснабжение. Предоставляются в том же объеме, что и остальным жильцам. Затраты собственники жилых и нежилых помещений тоже несут одинаковые.

Из нежилого в многоквартирный дом

Предположим, вы получили нежилой объект в наследство и планируете использовать его для проживания, т.е. перевести из нежилого в многоквартирный дом.

Необходимо перевести нежилое помещения в разряд жилых. Так же, как и обратная, эта процедура регламентируется нормами ЖК РФ (Раздел I, гл. III).