Сбербанк возьмет чужую ипотеку

Сбербанк впервые запускает программу рефинансирования ипотечных кредитов других банков. Впрочем, эксперты заявляют, что вряд ли предложение будет пользоваться массовым спросом в регионах. Скорее это будет эксклюзивный, штучный продукт, который, тем не менее, позволит банку говорить: «Да, мы рефинансируем чужую ипотеку».

По словам заместителя директора управления кредитования частных клиентов Сибирского банка Сбербанка России Елены Чудайкиной, банк готов предоставить заем на рефинансирование кредитов, оформленных в других кредитных организациях, в размере фактической задолженности по кредиту, но не более 70% от стоимости жилья заемщика на срок до 360 месяцев. На период переоформления займа клиент будет платить 17,75% годовых, но не более 35 тыс. рублей, после — 15,75%. Кроме того, заемщик должен будет заплатить Сбербанку за обслуживание ссудного счета (1,5% от суммы кредита) и рассмотрение кредитной заявки (еще 1000 рублей) и вновь застраховать свою квартиру. Средства планируется направлять непосредственно на погашение кредита в предыдущую кредитную организацию, и этот момент Сбербанк намерен жестко отслеживать.

Елена Чудайкина отметила, что в банк уже поступают заявки-ходатайства о переводе задолженности заемщиков других кредитных организаций, но пока ни одна из них еще не оформлена. «Все поступившие к нам заявки мы проанализируем по совокупности факторов. Также будем рассматривать документы клиентов, у которых возникли проблемы с погашением задолженности. Будем разбираться в причинах формирования просрочки — возможно, она возникла из-за того, что старый банк-кредитор кардинально изменил свои условия по ипотеке, и это долговое бремя стало непосильным для клиента», — говорит госпожа Чудайкина. Она также заявила, что новая программа централизованно вводится во всем Сбербанке в рамках расширения ипотечной продуктовой линейки и не является «социальной нагрузкой», с помощью которой государство пытается решить проблемы роста просрочки по ипотечным займам.

Директор по развитию «ИнБГ-Брокеридж» Марина Алексеева полагает, что предложение Сбербанка о рефинансировании вряд ли будет сильно востребовано. В период массовой выдачи ипотек ставки по ним были значительно меньше, чем предлагаемая Сбербанком (примерно 11–14%). Кроме того, непонятно, где просрочник сможет найти деньги на оплату страховки, а также услуг Сбербанка за рассмотрение и обслуживание ссудного счета.

«Этот «революционный» продукт не станет востребованным и еще по одной причине. Многие банки в период разгула ипотеки принимали подтверждение доходов по справке свободной формы. Сбербанк никогда не учитывал никаких свободных (неналогооблагаемых) доходов. Он что, решил отказаться от этого принципа? — недоумевает госпожа Алексеева. — При реализации данной программы Сбербанк прежде всего столкнется с проблемой подтверждения доходов заемщиком. Остатки займов у большинства гораздо больше заявленных 70%. Вспомните, на каких условиях выдавались ранее кредиты: банки наперебой понижали размеры первоначального взноса до 10%, потом до 5%, а некоторые вообще выдавали без первоначалки. Ипотека — это особый вид кредита, при котором в первую половину срока гасятся в основном проценты. Сам заем очень незначительно уменьшится — его гашение начинается со второй половины срока. Отсюда и поговорка: берешь ипотеку — готовь двойной возврат. Так задуман этот вид кредитования. Зная все эти особенности, несложно спрогнозировать, что у Сбербанка потока страждущих рефинансироваться не появится. Возможно, в столице программа и будет интересной, но в регионах, где подавляющая часть населения получает зарплату в конвертах, это рефинансирование просто недоступно. Все, кто ранее получал «белую» зарплату, и так давно прокредитовались в Сбербанке».

Заместитель управляющего (бизнес) Банка ВТБ 24 в Новосибирске Константин Каменщиков также не думает, что люди будут переводить свои кредиты в Сбербанк в массовом порядке. «15,75% — это немало, и еще раз платить 15–25 тыс. рублей за страховку, вносить единовременные платежи по карману немногим. Думаю, что те, кто платил с трудом в свой банк, также будут иметь трудности с уплатой в Сбербанк — величина кредитора здесь роли не играет, — говорит Каменщиков. — Программа рефинансирования и раньше была в линейке и Сбербанка, и ВТБ 24, но использовали ее немногие, хотя разница между ставками 2008-го и 2005 годов была существенней, чем в настоящее время».

Еще одним камнем преткновения, по словам Марины Алексеевой, является сам залог ипотеки. У Сбербанка всегда был особый подход к оценке залога, тогда как у ипотечных банков независимая оценка предмета залога играла чуть ли не решающую роль. Когда ипотека ширилась, квартиры росли в цене в геометрической прогрессии, плюс многие заемщики ухитрялись завышать стоимость оценки (оценщики тоже люди, и их можно было уговорить на завышение на 5–10%), чтобы не вносить первоначальный взнос. «Как с этими проблемами будет разбираться Сбербанк? Квартиры и так сильно упали в цене, а если они еще и оценщиком были завышены, то кому такое залоговое обеспечение нужно? — спрашивает собеседник «КС». — Как к таким залогам отнесутся страховщики? Ведь это и их риски. Если предмет залога будет утрачен, то выплаты по кредиту лягут на них. Это только те вопросы, которые возникли до самого процесса рефинансирования, — то есть те, что лежат на поверхности. А сколько будет впереди? На мой взгляд, рефинансирование чужой ипотеки, о котором заявляет Сбербанк, — это малодоступный, можно сказать, эксклюзивный продукт».