Коттеджный поселок «Красная сторожка»: без концепта, но с коммуникациями

Именно северо-восточный, а не северный сектор Московской области является для нашего региона полюсом холода. Причина проста. На климатическом характере северного сектора сказываются большие водные пространства, существенно смягчающие сезонные температурные максимумы. А ведь дачная жизнь напрямую связана с климатическими особенностями местности. Видимо, именно из-за более холодного климата северо-восточное Подмосковье куда менее плотно заселено в дачном и коттеджном плане, чем южное, западное и восточное.

Этот перекос пытались исправить не один год. Ещё с советских времён заводские и институтские профсоюзы Москвы, для улучшения пищевого рациона сотрудников ВПК и смежных ему отраслей, массово одаривали своих членов 3-4 сотками бесплатной земли именно тут, на северо-востоке. Давали, правда, самый что ни на есть неликвид, всякие там просеки под ЛЭП да заболоченные опушки. Но люди были рады и этому, обносили наделы оградами, ставили фанерные холупы.

Смотришь на современную карту Московской области и глаза разбегаются от кажущихся сегодня дикими названий СНТ и ДНП. От всех этих "конструкторов", "бауманцев", "инженеров", "прибористов" и "орбит". Их много, но всё равно куда меньше новообразованных "вилладжей", "клабов" и "ривьер", щедро рассыпанных по всем подмосковным секторам. По всем, кроме северо-восточного.

Тем интереснее посмотреть на то, что хоть как-то выбивается из сложившейся системы. Еду за Сергиев Посад, в деревню Красная сторожка, смотреть аж два, не замеченных мною прежде, коттеджных посёлка.

Ярославка-то зимой хороша! Ни пробок, ни светофоров. Разметка, полосы, разделители, заправки через каждую пару километров, всякие закусочные. А вокруг леса высокие, холмы пологие, да посёлки по большей части старые, из ДСП и фанеры.

Невольно подумалось – как летит время! Где теперь те прежние профсоюзы, что нарезали здесь младшим и старшим научным сотрудникам, мастерам и слесарям с фрезеровщиками? Всем по равному земельному наделу под картошечку и пару кустов малиновых. Где колхозы с совхозами, владевшие в СССР основными массивами окультуренных земель? Канули все в лету, словно бы их никогда и не было. И на прежних привольных, жаворонками звеневших, пастбищах и посевных площадях новые хозяева, гладко выбритые и разъезжающие на блестящих внедорожниках, ничего не понимающие ни в надоях, ни в урожайности ржи, ставят и ставят металлические заборы, протягивают газовые и электрические магистрали, собирая с той же самой, считавшейся малоурожайной, земли такие тучные урожаи, о каких и помыслить не могли прежние, пахнущие кирзой и табачным дымом, председатели на пыльных УАЗиках.

Прежде, честное слово, погрустил бы по этому поводу. А теперь нет. Может, оно и к лучшему получилось? Ведь с заново обустроенных земель государство налоги берёт немалые. Люди, множество разных людей обзавелись реальным богатством, которое и плодами одаривает, и удовольствие душевное доставляет. Да взять хотя бы деревню Красная сторожка, куда я направляюсь. Судя потому, что вокруг неё расстелились два просторных поля, местные жители занимались сельским хозяйством. Насколько успешно?

Вот данные, почерпнутые мною из сети: деревня Красная сторожка, по данным переписи 1926 года, была, по сути, хутором. В ней проживало 12 человек, 7 мужчин да 5 женщин. Спустя 90 лет, уже в 2010, по данным новой переписи, жителей в Сторожке слегка прибавилось – 15 человек стало. Согласитесь, негустой навар почти за век существования! Не пошла, выходит, на пользу Красной сторожке всеобщая коллективизация. Зато, за краткий период дикого капитализма, деревня колоссально приросла. По данным той же переписи 2010 года, на её исконных землях расположились, к тому времени, целых три садоводческих товарищества и одно дачное партнёрство Выходит, по капиталистическим меркам деревня Красная сторожка оказалась лакомым куском для сезонной, то есть дачной и коттеджной, жизни. Предположу, что причиной такого социально-экономического прорыва послужила близость Красной сторожки к Сергиеву Посаду.

Идея организовать в Красной сторожке очаг частного капиталистического быта роилась в головах множества людей. А реализовала её одна компания. За дело, засучив рукава, взялись «Деулинские просторы». Опыт в деле создания комфортной загородной жизни они имеют, поскольку с 2009 года организовывали на поле, сразу за Сергиевым Посадом, коттеджный посёлок «Деулино». Время тогда было богатое, не чета нынешнему, и посёлок заселялся успешно. Войдя во вкус, и решив, что золотая жила найдена, компания прикупила земли чуть подальше от города, за "бетонным кольцом", в окрестностях Красной сторожки, где и принялась обустраивать не один, а сразу два коттеджных посёлка: «Красная сторожка-1» и «Красная сторожка-2».

Дело в том, что Красная сторожка плотно "приклеена" к автомобильному шоссе. А шоссе – это федеральная трасса, соединяющая Сергиев Посад и Калязин. Не сказать чтобы она была очень загруженной, такого трафика, как на Ярославском шоссе, здесь сроду не видели. Однако, машины проносятся круглосуточно, и трасса поддерживается в хорошем состоянии, регулярно ремонтируется и чистится, что особенно актуально в зимний период. Близость автодороги к жилым постройкам, конечно же, минус. И наличие узкой лесополосы и железного забора только слегка его смягчают, зато с транспортной доступностью проблем нет, из города сюда легко добраться. Впрочем, тут можно поселиться и насовсем, особенно если место службы твоё в Сергиевом Посаде. Статус поселковых земель в «Красной сторожке» – "земли сельскохозяйственного назначения". По утверждению статьи 77 Земельного кодекса РФ, на таких землях "допускается строительство жилого дома высотой не более 3 этажей, который можно зарегистрировать, присвоить ему почтовый адрес и получить регистрацию для всех жильцов". Главное, чтобы удобства все были.

Отправляемся в Интернет. Своего отдельного сайта посёлки «Красная горка-1» и «Красная горка-2» не имеют, каждому выделено по одной страничке на общем сайте компании «Деулинские просторы». Вообще, можно сказать, что интернет-освещение деятельности компании весьма лаконично. Вот это адрес сайта компании: http://9917755.ru. И вот адреса страниц интересующих нас посёлков: http://9917755.ru/poselki/krasnaya-storozhka-1 и http://9917755.ru/poselki/krasnaya-storozhka-2.

На главной странице сайта повествуется о 8 находящихся в продаже посёлках, демонстрируется карта их расположения, кратко обрисовываются основные направления деятельности компании. Страницы посёлков также абсолютно функциональны. Никакой лирики, голые цифры и факты. Площади, расстояния, места расположения на карте мира, интерактивный генеральный план, по которому любой человек разберётся, где имеются свободные участки и сколько каждый из них стоит. Написано о том, что земля продаётся с коммуникациями и без подряда.

По информации с сайта о КП «Красная сторожка-1» можно сделать следующие выводы:

Территория посёлка в 53 га порезана на 376 участков площадью 10-20 соток. Стоимость одной сотки – 20 тыс. руб. В КП проведены работы по электрификации (50%), действует круглогодичный водопровод (100%), проложены дороги (70%) и установлено ограждение по периметру (100%). На четвёртый год существования в «Красной сторожке-1» продано около 65% участков.

Информацию о посёлке дополняют фотографии с места. Их довольно много и, отснятые в разные периоды года, они качественные и яркие. Судя потому, что на них зафиксировано, в посёлке имеется уличное освещение, детская площадка, здание администрации, въездная группа с мощным КПП и гостевой стоянкой. Оставшиеся свободными, участки имеют стандартный размер – 10 соток.

О КП «Красная сторожка-2» написано, что расположился он на 56 гектарах и разбит на 400 участков площадью 10-13 соток. Стоимость земли здесь ниже – 10 тыс. руб. за сотку. На приложенных к странице фотоснимках изображены снятые с высоты птичьего полёта угодья, кое-где перечёркнутые разностильными оградами, а кое-где украшенные жилыми и хозяйственными постройками. Ни въездной группы, ни детских площадок я на этих снимках не обнаружил. Про имеющиеся коммуникации сказано, что посёлок на 100% электрифицирован, на 70% оснащён дорогами и на 20% газифицирован. Свободных к продаже земель в КП «Красная сторожка-2» осталось около 30%.

Маршрут до Красной сторожки простой. От МКАД нужно, по Ярославскому шоссе, не заезжая в Сергиев Посад, дабы не увязнуть в городских пробках, проехать 63 километра до пересечения с трассой А-108. Перед постом ГИБДД свернуть вправо и двигаться по шоссе А-108 на запад 11 километров до Мишутино. А в Мишутино, в доме 7А находится офис продаж владельца коттеджных посёлков – компании «Деулинские просторы». Пара менеджеров отдела продаж работает здесь без выходных, с 10:00 до 18:00. Телефон для связи с ними находится на сайте компании.

Я приехал в выходной. До места добрался ровно за час. Очень неплохой результат, учитывая, что проехал 74 километра. В офисе продаж встретили вежливо. Посадили за стол, разложили схемы, планы, таблицы. Объяснили, что «Красная сторожка» первая от второй отличается наличием водопровода и присутствием управляющей компании. Правда, работает эта УК по несколько сокращённой схеме – дороги от снега она расчищает и скопившийся мусор вывозит, но охранных функций сейчас не выполняет. Охрана снята, ввиду сокращения финансирования. Бытом поселян КП «Красная сторожка-2» занимается самоизбранная администрация из членов ДНП.

О газе. Его в посёлке нет. Газовую проводку планируется осуществить в конце 2017 – начале 2018 гг.

Предлагающиеся к продаже участки в обоих посёлках имеют, в основном, одинаковую площадь 10 соток. Следовательно, надел в «Красной сторожке-1» обойдётся покупателю в 200 000 руб., плюс 450 000 руб. за коммуникации. Итого – 650 000 руб. за участок.

Участок «Красной сторожки-2» стоит 100 000 руб., плюс 400 000 руб. за коммуникации. В сумме – 500 000 руб. Цены, на мой взгляд, весьма привлекательные.

Сколько придётся заплатить за подключение дома к газу, пока неизвестно. Время покажет.

Канализации нет и не будет ни в одном из посёлков, жители «Красных сторожек» должны ставить на свои участки септики.

Ливнёвки прорыты вдоль всех проложенных внутренних дорог.

Какой-то богатой инфраструктуры в посёлках создавать не планируется. Упор делается на близость Сергиева Посада. При оформлении покупки заключаются 2 договора. Договор купли-продажи на землю и договор на пользование коммуникациями, оплачиваются они вместе. При стопроцентной оплате, покупатель получит 5% скидку.

После разговора, на пару с менеджером отправились в посёлки на экскурсию. Ехали на моей машине. Здешние менеджеры «без колёс» – это надо учитывать и приезжать на знакомство в таком составе, чтобы в автомобиле оставалось хотя бы одно свободное место.

Проехали мы 3 километра в сторону Калязина и, наконец, увидели справа от дороги постройки «Красной сторожки-1».

А слева «Красной сторожки-2».

Оказалось, что ограду по периметру имеет только второй посёлок. Забор когда-то был, но на его месте остался только трубчатый каркас, профлист же испарился, ибо однажды, был похищен злодеями. Рано, выходит, охрану с посёлка сняли! Таинственное похищение до сих пор не раскрыто. Хотя, судя по циничности содеянного, я бы предположил, что бывшие охранники это и сделали, в качестве мести за своё увольнение. Это я, как профессиональный драматург вам говорю.

Заезжаем, сначала в КП «Красная сторожка-1» – это типичный "просто посёлок", дома в котором – каждый на свой бюджет, разномастные заборы, бетонные столбы с переплетением проводов.

Дороги расчищены наполовину. Видимо, до тех участков, на которых живут постоянно или хотя бы регулярно посещают. Застройка посёлка идёт очагами – здесь густо, там пусто. В глаза бросается множество необжитых площадей, и это необязательно свободные земли. Просто не у всех кто приобрёл надел в «Красной сторожке-1», есть теперь средства на их освоение. Столбы с проводами видны по всему посёлку.

Вот участок на северо-восточной окраине посёлка. Деять соток, небольшой уклон к лесу. Даже если и есть здесь какие неровности – глубокий снежный покров всё сгладил.

Забора, кстати, я по этой границе «Красной сторожки-1» тоже не замечаю. И где же тогда 100% ограждение по периметру? Едем по дорожке в южную часть посёлка, что там под колёсами – непонятно. Менеджер говорит, что асфальтовая крошка, мне остаётся только поверить. Посёлок немаленький и вытянут с севера на юг. Самая широкая северная его часть располагается на вершине холма, едва заметно скатываясь к востоку и довольно сильно к югу.

Южный сектор посёлка полого спускается к маленькой речушке Кунья. Красивый склон, тут даже плотная застройка не перекроет замечательного вида. Этот сектор «Красной сторожки-1» практически не раскуплен, выбор мест для устройства красивого загородного дома тут богатый. Поля, холмы, деревня Крапивино вдалеке. Менеджер сказал, что в первой «Сторожке» уже нынешним летом будет обустраиваться вторая детская площадка и спортивная площадка для взрослых. Наличие таких площадок стало уже обычным делом при обустройстве коттеджных посёлков, а потому, сильно меня не впечатлило. Такие площадки чаще всего пустуют в посёлках без выраженной эко и фитнес идеологии.

Развернулись, отправились на противоположную сторону дороги, туда, где раскинулись угодья КП «Красная сторожка-2».

Здесь всё выглядит примерно так же, как и в «Красной сторожке-1» – очаговая застройка и стилевая анархия. Среди непроданных осталось немало особо популярных у покупателей участков с выходом к лесу и к реке. Видимо, народ опасается возможности весеннего подтопления.

Пробраться к реке не удалось – снега по пояс. Пришлось любоваться издали.

Лично мне больше понравился второй посёлок, условия схожие, цена в два раза ниже. А то, что здесь отсутствует водопровод – не беда. Устройство колодца на 6-10 колец обойдётся меньше, чем в 100 тыс. руб. Покупаешь насос, монтируешь подводку из труб и вот тебе персональный круглогодичный водопровод с нелимитированным потреблением.

Ну а почему же за три с лишним года посёлки остались нераспроданными? При коммуникациях и очень щадящих ценах?

Объяснение такому феномену мог бы дать форум посёлков, но он закрыт паролем. Из мнений, которые я смог обнаружить в открытом доступе, стало ясно, что в процессе заселения было множество невыполненных в срок обещаний, завышенных цен и даже бытового криминала (воровство с участков). Последний пункт легко объясняется тем, что посёлки находятся в непосредственной близости от города, прямо у дороги. В таких условиях просто забора по границе и пары охранников на въезде, видимо, не хватило. А ведь наличия ограждения в «Красной сторожке-2» вообще изначально не предусматривалось.

Короче, есть над чем подумать, потому что заселять северо-восток Подмосковья надо. Уж больно здесь места красивые. Да и весна скоро уже.

Таблица 1. Стоимость участков без подряда в коттеджных посёлках Сергиево-Посадского района