Офис на современном рынке недвижимости

Сегодня очень быстро развивается рынок офисов. Офис (от английского office) – это помещение, здание или комплекс зданий в котором работают служащие. В офисе принимают клиентов, хранят и обрабатывают документы, архивы, ведут различные дела.

Иногда офисом называют рабочий кабинет руководителя или сотрудника общественной организации, корпорации и т. д.

Часто офисом называют помещение, в котором находится руководство компании и адрес которого указывается как место расположения фирмы при ее регистрации. Нередко главный офис называют штаб-квартирой.

Обычно при сделках с офисной недвижимостью рассматриваются категории и классы офисов, характеристики офисов. Офисные помещения можно купить, продать, арендовать. В рекламе офисов есть своя потребительская специфика.

Категории и классы офисов

Офисы, как правило, относят к той или иной категории. Наиболее распространенной является буквенная классификация. В соответствии с ней выделяются основные категории офисных помещений: A, B, C, D. A – это наиболее высокий. D – наиболее низкий класс. Дополнительно они уточняются путем дополнения символами "+" и "-" (A+, A, A– и т. д.), а также и цифровыми индексами (A1, A2, А3 и т. д.).

Считается, что офисное здание класса "А" должно удовлетворять не менее чем 16 из 20 разработанных стандартных потребительских критериев, офисное здание класса "В" – не менее чем 10 из 20 критериев, офисное здание класса "С" – не менее чем 8 критериев.

1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, BMS (система управления зданием);

2. Профессиональное управление зданием;

3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;

4. Система кондиционирования: не ниже двухтрубной или соответствующий ей аналог;

5. Подвесные потолки;

6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2,7 м;

7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);

8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей либо фальшпол (возможность его установки);

9. Современные высококачественные окна, их рациональное расположение;

10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;

12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;

13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м арендуемой площади здания;

14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;

15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;

16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв. м полезной площади плюс 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);

17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400–450 кг на 1 кв. м;

18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

19. Кафетерий / столовая для сотрудников и другие удобства;

20. Глубина этажа от окна до окна не более 18–20 м.

Офисы классов "А" являются самыми дорогими и располагаются в центральной части города, в престижных зданиях, имеют высокое качество отделки, многофункциональные помещения (офисы, конференц-залы), современные инженерные системы (скоростные лифты, кондиционеры, беспроводной интернет), охранные системы, противопожарные системы, круглосуточная охрана, охраняемые парковки (с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений) и т.д. Располагаются офисы класса "А" удобно с точки зрения транспортной доступности.

Офисы класса "A+" (A1) – это помещения с профессиональным управлением, отвечающим международным потребительским стандартам, с оригинальной архитектурой, имеющие источник бесперебойного электропитания и оборудованные по самому последнему слову техники с учетом максимально эргономичных условий труда для персонала. Обычно по такие офисы говорят "интеллектуальные здания" и они располагаются в престижной части города. Считается, что в офисе класса "A+" (A1) расстояние между полами двух этажей не должно быть менее 3,6 м, расстояние между колоннами не должно быть менее 6 м и не меньше 20 % окон должны выходить на фасадную сторону здания.

Офис класса "A" ("A2") – это, обычно, здание, отвечающее практически всем характеристикам офисных зданий класса "A+" (A1), но все-таки уступающее классу "A+" (A1) по нескольким незначительным параметрам (не очень эффективная планировка, меньшее количество окон, отсутствие ресторана и т.д.).

Офис класса "A–" ("A3") – это здание, по своим характеристикам близкое к классу "A" ("A2"), но уступающее ему по нескольким незначительным параметрам (отсутствие подземного паркинга, не очень удачное местоположение, менее эффективная вентиляция, менее квалифицированный персонал и т.д.)

Офисы классов "B" – это, в основном, бывшие бизнес-центры класса А, которые были отремонтированы после нескольких лет эксплуатации. Являются самыми востребованными на рынке, т.к. немногим уступая в унитарных характеристиках оригинальным и пафосным офисам класса "A", обходятся значительно дешевле.

Офисы класса "B+", (или В1) удовлетворяют не менее чем половине потребительских критериев, предусмотренных для офисных зданий класса А. В частности, у них должно быть хорошее местоположение, транспортная доступность, профессиональное управление, респектабельный внешний вид, свободная планировка, эффективная вентиляция, кафе или столовая для персонала и т.д.

Офисы класса "B" ("B2") могут уступать офисам класса "B+" (В1) по таким критериям как эффективная вентиляция или эксплуатация здания, качество отделки и т.д.

Более функциональны для офисы класса "B" новостройки и менее удобны старые здания неудобной планировки и бывшие научно-исследовательские институты или промышленные предприятия.

Арендные ставки в офисах классов "B" колеблются в интервале $350–600 за 1 кв. м в год.

Офисы класса "С" – это в больше степени здания советского времени постройки – бывшие научно-исследовательские институты и фабрики. Обычно отличаются не лучшей транспортной доступностью, внешней непрезентабельностью, неэффективной планировкой, нелучшим кондиционированием, проблемами с телекоммуникациями, отсутствием современной отделки, парковки и т.д. Часто требуют ремонта силами арендатора.

Офисы класса "C1" – это обычно реконструированное здание постройки советского времени, имеющее новую систему кондиционирования и вентиляции.

Офисы класса "C2" отличаются наличием принудительной вентиляцией и практически отсутствием управления зданием.

Офисы класса "D" – это обычно старые административные здания или здания НИИ, требующие капитального ремонта, имеющие сложные подъезд и не имеющие стоянки, отличающиеся непрезентабельным видом, отсутствием кондиционирования, устаревшими инженерными коммуникации, неудобной планировкой, отсутствием столовой и т.д.

Выбор офиса

Часто в одном офисном здании одновременно сосуществуют компании, ведущие разнородную деятельность. Однако, многим компаниям важно иметь отдельный вход, отдельную парковку, отдельные коммутируемые линии. Поэтому потребительским спросом пользуются, как офисы в общем офисном здании, так и отдельное крыло здания или вообще отдельное здание.

Особенно большим спросом пользуются небольшие офисы. Наиболее дешевые офисы предлагаются в подвалах и на чердаках. В подземных помещения длительное нахождение в подвале опасно, туда осаждается пыль, стекает дождевая вода с грязью. Из под фундамента выделяется вредный земельный газ – родон. Часто подвалы затапливают канализационные стоки. В таких помещениях обычно живут грызуны, тараканы, комары и т.д. Там не хватает естественного света, а постоянное искусственное вредно для глаз. Как правило, в подвалах повышенная влажность, с которой не справляется даже хорошая вентиляция.

В офисе на крыше много естественного света и тратится меньше энергии на освещение. Зимой в нем теплее, чем на нижних этажах. Наверху меньше шума, пыли, вредного воздуха. На "верхних" этажах устойчивая мобильная связь.

Самые дорогие офисы имеют отдельный вход с улицы, имеющей большой поток пешеходов. Их обычно используют как торговые точки.

Хотя офисы, находящиеся ближе к автострадам и остановкам общественного транспорта дороже, но зато сотрудники (партнеры и клиенты) не будут зря тратить свое драгоценное время.

В офисах категорий ниже класса "А" может не предоставляться мебель, офисные перегородки, которые придется закупать за свой счет.

Купить и продать офисное помещение

Купить офисное помещение можно самостоятельно, изучив предложения в специализированных СМИ и прежде всего в интернете.

Также потребителям самостоятельно можно и продать офис.

Как правило, большинство сделок проходит с участием риэлторских агентств, которые помогают найти покупателя или продавца, а также оформить все необходимые документы.

Чтобы получить или заплатить справедливую цену, опять же стоит изучить текущие предложения офисной недвижимости на рынке.

Например, помещение под офис м. Сокольники площадью 1 119 м² стоит 116 217 руб. м²

Помещение под офис м. Пушкинская 50 м² – 613 800 руб. м².

Помещение под офис м. Алексеевская 39 м² – 194 432 руб. м².

Помещение под офис м. Тушинская 2 100 м² – 122 857 руб. м².

Помещение под офис м. Красные ворота 210 м² – 240 000 руб. м².

Помещения под офис м. Динамо 579 м² – 268 027 руб. м².

Помещение под офис м. Чистые пруды 383 м² – 29 661 руб. м².

М..Авиамоторная, бизнес-центр "Душинская, 3", – 160 000 000 рублей .

Аренда офиса

Арендовать офис можно также как самостоятельно, так и с помощью риэлторского агенства. Нужно быть внимательным при подписании арендного договора, в котором должно быть подробно прописано, кто будет заниматься ремонтными работами, входят ли эти затраты в оплату за аренду, какое офисное оборудование используется, на каких условиях и т.д.

Риэлтерское агентство может оказывать свои услуги потребителям без комиссии для арендатора, взимая плату за свои услуги с арендодателя.

Обычно риэлторские агентства специализируются на операциях по покупке-продаже коммерческой недвижимости или на арендных операциях.

Риэлторское агентство может предложить имеющиеся в базе офисы или подыскать помещения исходя из специальных критериев, указанных заказчиком. В базах агентств может находиться несколько сотен различных объектов.

Например, аренда офиса 71 – 100 кв.м. может обходиться в 16 000 – 17 000 руб/кв.м/год.; офиса 510 кв.м в 30 000 руб/кв.м/год; офиса 200 – 2 000 кв.м в 9 500 руб/кв.м/год и т.д. Все зависит от характеристик конкретного офиса.

Реклама офисов

При создании рекламы риэлторы нередко подчеркивают самое главное в имеющихся у них офисах:

"Офис в двух шагах от станции метро"

"Три комнаты для персонала, переговорная комната, два кабинета, минибар, туалет. "

"Специальная проводка для вашего офисного оборудования"

"По такой цене вы сможете купить или это прекрасное помещение на втором этаже, или любое другое, но в сыром, глухом подвале. Выбирайте, где ваш офис будет выглядеть предпочтительнее. "

"Ваши сотрудники могут питаться здесь же. Есть разрешение для работы собственного буфета. "