Недвижимость в Испании: Пособие для покупателя

После того как выбран объект недвижимости, сделаны оферты и получено одобрение продавца, следует согласование условий купли-продажи, а также:

Оплачивается бронирование, чтобы снять объект от публикации на рынке. В общей сложности бронирование составляет 1 % от согласованной стоимости продажи.
Фиксируется дата подписания частного контракта между сторонами, во время которого обычно платятся 10 % от согласованной стоимости продажи.
При оформлении нотариального акта купли-продажи (публичной эскритуры) требуется подпись обеих сторон в присутствии испанского государственного нотариуса. Работа нотариуса заключается в удостоверении данной эскритуры купли-продажи в качестве зарегистрированного публичного документа.

N.I.E. (Идентификационный Номер Иностранца)

Любой покупатель, не имеющий испанского гражданства, должен получить “NIE” в отделении Полиции. Этот номер обязателен для проведения любых сделок с недвижимостью (покупка, продажа, коммунальные услуги, страхование, т.д.).

Вид на жительство

Для покупки той или иной собственности в Испании не требуется вид на жительство, если только вы не планируете проживание в Испании более 183 дней в течение календарного года. В таком случае следует запросить налоговое резидентство Испании. Граждане, которые не владеют паспортом Европейского Союза, желающие постоянно проживать в Испании, должны получить визу в Испанском Консульстве в своей стране. Данная виза позволяет запросить вид на жительство.

Золотая Виза / Golden Visa

В 2013 году, с целью привлечения инвестиций в Испанию, правительство приняло решение о возможности получения вида на жительство на 2 года (в 2015 году ВНЖ увеличено до 5 лет и добавлено разрешение на работу в стране) и открыло перспективу получения гражданства для тех, кто готов инвестировать в испанскую недвижимость как минимум 500.000€. Альтернативой вложению в недвижимость является внесение одного миллиона евро на банковский счет в Испании, инвестиции в той же сумме в акции испанских компаний или покупка государственных облигаций на два миллиона евро, а также внедрение проектов на территории страны, создающих рабочие места.

Вид на жительство может обновляться в течение неопределенного срока пока сохраняются инвестиции. В течение года инвестор может проживать или не проживать в Испании, не рискуя потерять свой вид на жительство. Для сохранения и обновления такой визы заявитель должен въезжать на территорию Испании по крайней мере один раз в год.

Расходы на покупку/ Налоги

В целом, налоги, юридические издержки и затраты, непосредственно связанные с покупкой жилой недвижимости, законченной строительством, составляют примерно 10% от стоимости продажи.

Новостройки, купленные напрямую от застройщика или девелопера: не платится налог на переход права собственности, но взимается НДС 10% от продажной цены и Гербовый сбор 1.5%. Однако, в случае покупки коммерческой недвижимости или гаражей, не являющихся неделимой частью объекта или участка земли, а также участков земли, приобретаемых от девелопера или застройщика, НДС составит 21% и 1,2 % Гербовый сбор.

При покупке Вторичного жилья платится Налог на переход права собственности (ITP), который составляет 7% от ориентировочной стоимости* объекта для всех сделок с недвижимостью после 28/4/21.

*Ориентировочная стоимость для расчета Налогa на переход права собственности (ITP): Берется наибольшее из значений: заявленная цена продажи или ориентировочное значение. Ориентировочное значение получается путем применения множителя к кадастровой стоимости объекта, различного в том или ином муниципалитете, который устанавливается органами управления на основе рыночной стоимости и обновляется ежегодно. Для получения информации об ориентировочной стоимости необходимо ввести кадастровый номер объекта на сайте Портал Кадастровой палаты.

Однако, существуют некоторые исключения для резидентов, профессионалов и обществ:

Переход права собственности на объекты, которые являются основным местом жительства, если их стоимость не превышает 150.000 евро: 6%
Переход права собственности на объекты, которые являются основным местом жительства, если их стоимость не превышает 150.000 евро, и при этом приобретатель не достиг возраста 35 лет, является жертвой домашнего насилия, жертвой терроризма или в случае покупки в муниципалитете с проблемой депопуляции: 3,5%.
Переход права собственности на объект, стоимость которого не превышает 250.000 евро, когда приобретатель официально признан лицом со степенью инвалидности от 33% и выше, или является членом многодетной семьи: 3,5%.
Приобретение жилья для его перепродажи частным или юридическим лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, к которому применимы нормы урегулирования Генерального Плана Сектора Недвижимости: 2%. Новый собственник располагает периодом 5 лет для продажи собственности. Если продажа не будет осуществлена в течение установленного периода, собственник должен будет компенсировать разницу между уплаченной ставкой и ставкой, которая применяется в обычных случаях.
Если и покупатель и продавец являются юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями-плательщиками НДС, и отказываются от освобождения от уплаты НДС, происходит механизм обратного начисления НДС. Следовательно, ставка НДС равна 0%, а ставка Гербового сбора 1,2%. Одним словом, при второй и последующих сделках купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями возникает обязанность уплаты лишь 1,2% Гербового сбора.
Определенные операции, в которых участвуют Общества взаимного поручительства или коммерческие общества государственного сектора или Андалусии, целью которых является предоставление гарантий: 2%.

Расходы на услуги Нотариуса и Адвоката:

Согласно закону, 80% расходов на Нотариальные услуги оплачиваются продавцом, хотя на практике обычно покупатель принимает на себя полностью все расходы. Применяются тарифы на основе шкалы, установленной законодательством. Гонорары нотариуса и оплата регистрации права собственности в Реестре Недвижимости определены законом и осуществляются на основе специальной шкалы, составляя примерно 1.5% от стоимости покупки.

Рекомендуется нанять адвоката, который проконсультирует покупателя о той или иной стороне инвестиции. Гонорар адвоката составляет примерно 1% от стоимости покупки недвижимости.

Регистрация

Новый собственник должен быть зарегистрирован путем внесения записи о нотариальном акте купли-продажи (публичной эскритуре) в Реестр Недвижимости. Данная регистрация является последним шагом, гарантирующим юридическое право собственности.

Право собственности

Жилая недвижимость может быть собственностью физического или юридического лица. Юридические лица — владельцы собственности могут быть как испанскими, так и иностранными компаниями. Для получения большей информации, обратитесь к нашей статье о покупке собственности через общество..

В любом случае советуем обращаться к налоговому консультанту.

Налоги и ежегодные затраты на объект недвижимости

Налог на Недвижимость (I.B.I.)

Данный налог на недвижимость взимается муниципальными властями и в настоящее время представляет собой процент от кадастровой стоимости. Он может варьироваться в зависимости от того, к какому муниципалитету принадлежит объект. Для справки, ставки колеблются между 0,3% и 1,3% от кадастровой стоимости недвижимости.

Кадастровая стоимость играет важную роль, поскольку это база, на основе которой рассчитываются налоги. До совершения сделки с недвижимостью от продавца необходимо получить копию последней оплаты налога на недвижимость. Таким образом можно узнать точную величину налога.

Сбор на вывоз мусора:

Oплачивается в местную казну в размере, установленном местными органами.

Затраты, относящиеся к Товариществу собственников

Данные квоты платятся в Товарищество собственников за услуги и содержание мест общего пользования в том случае, когда недвижимость расположена в жилом комплексе или кондоминиуме. В момент подписания у нотариуса эскритуры купли-продажи, эти сборы должны быть полностью оплачены, в доказательство чего владелец должен предоставить справку от Товарищества собственников, подписанную управляющим и заверенную печатью. Расходы по получению данной справки несет продавец.

Ежегодные налоги физических лиц

Налог на доходы нерезидентов (IRNR)

Это ежегодный налог, который должен оплачиваться, начиная со второго года после покупки недвижимости. Государственное Налоговое Агентство Испании (Налоговая) предполагает, что все собственники- нерезиденты получают экономическую выгоду от своего объекта недвижимости, и поэтому для каждого объекта определен вмененный годовой доход в размере 1.1% или 2% от его кадастровой стоимости.

Если кадастровая стоимость обновлялась в течение последних 10 лет, вмененный доход составит 1.1% от кадастровой стоимости, и эта цифра будет использована как база для исчисления налога на доходы нерезидента. Если кадастровая стоимость была актуализирована более 10 лет назад, вмененный доход составит 2% от кадастровой стоимости.

Собственники, которые являются резидентами стран, находящихся за пределами Европейского Союза, должны заплатить 24% от налогооблагаемой базы (которая составляет 1.1% или 2% от кадастровой стоимости).

Собственники — резиденты других стран Евросоюза, Норвегии и Исландии оплачивают 19% от налогооблагаемой базы. Эта пониженная ставка применяется с 2016 года.

Если вы сдаете свою недвижимость в аренду третьему лицу, резиденты ЕС, Исландии и Норвегии платят ежеквартальные налоги с чистой прибыли (за вычетом определенных расходов) по налоговой ставке 19%. Остальные нерезиденты облагаются налогом на валовой доход (расходы не вычитаются), а ставка налога составляет 24%. В этом случае и в течение периода аренды будет применяться не указанный выше вид налога на вмененный доход, а на реальный доход.

Налог на доходы резидентов

Для резидентов и нерезидентов применяются разные налоги. Учитываются доходы от трудовой деятельности, наличие собственности, налоговые льготы и т.п. При желании получить более исчерпывающую информацию, мы рекомендуем вам обратиться к профессиональному консультанту, поскольку существует ряд важных факторов, которые должны быть учтены в каждом отдельном случае.

Налог на имущество в Андалусии

Налог на имущество применяется к чистой стоимости испанских активов для нерезидентов и мировых активов для резидентов. Это налог только для физических лиц, и каждое физическое лицо является отдельным налогоплательщиком. Чистая стоимость испанской недвижимости уменьшается на сумму ипотечной задолженности по недвижимости. Существует освобождение от уплаты налога для собственника/налогоплательщика на 700.000 евро (как для резидентов, так и для нерезидентов). От 700.000 евро налог оплачивается по прогрессивной шкале от 0,2% до 3,5% (в случае фиксированной ставки, начиная от 10.695.996,06 евро).

В качестве стоимости недвижимости будет приниматься наивысшее из следующих значений: ориентировочная стоимость, кадастровая стоимость или цена покупки, заверенная нотариусом.

Жители Испании получают дополнительные льготы в зависимости от их личных обстоятельств.

Недвижимость, собственником которой является компания со статусом нерезидента.

Если собственность принадлежит корпоративной структуре, находящейся в юрисдикции за пределами Евросоюза, должен уплачиваться ежегодный налог в размере 3% от кадастровой стоимости.

Законы и положения могут меняться, также как и личные обстоятельства того или иного лица. Эта информация была собрана как ориентировочное пособие для потенциальных покупателей в Испании и не может заменить юридические консультации, получаемые от квалифицированного специалиста, а также не имеет договорной силы.

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎