Продажа доли в целой вещи и последующий залог того же объекта

Выше обсуждались ситуация продажи заложенного имущества и влияние этой продажи на судьбу залога. Но возможна и иная ситуация - залог проданного имущества, которая также вызывает трудности у судов.

Рассматривалось такое дело.

Собственник автостоянки (подземного помещения в жилом доме) заложил этот объект банку.

Но когда банк обратил взыскание на залог, были предъявлены договоры купли-продажи долей (1/65 в праве общей собственности на стоянку), заключенные с физическими лицами. Договоры были датированы ранее договора ипотеки. Суд признал договор залога недействительным по тому основанию, что он был заключен позже договоров купли-продажи долей. Банк потребовал, в свою очередь, признать недействительными договоры продажи долей как незаконные. На время спора регистрация прав собственности на доли в общей собственности за покупателями была приостановлена.

Дело затрагивает ряд довольно типичных ситуаций, которые имеет смысл проанализировать.

Прежде всего, подлежит обсуждению вопрос о законности договора о купле-продаже доли в праве общей собственности в том случае, когда продавец таким правом не обладает.

В силу ст. 244 ГК РФ общая собственность, в частности, возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимой вещи. Основаниями возникновения общей собственности являются, например, совместное создание вещи при первоначальном приобретении вещи, приобретение вещи по договору при множественности лиц на стороне приобретателя (покупка вещи двумя или более покупателями по одному договору), совместное наследование вещи и т.д.

Если по договору о приобретении неделимой вещи приобретателем является одно лицо, то общая собственность, как это следует из п. 4 ст. 244 ГК РФ, возникнуть не может.

Договор может быть основанием для создания общей собственности лишь на делимые вещи.

Невозможность создания общей собственности на неделимую вещь волей собственника вытекает из закона и признается в литературе .

Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 1. М.: Статут, 2010. С. 571 - 572. Имеется и судебная практика, подтверждающая этот вывод (Определение Свердловского областного суда от 3 апреля 2008 г. по делу N 33-2476/2008).

Этот вопрос подробно обсуждался в гл. 11 книги.

Поскольку автостоянка является неделимой вещью, приходится признать, что сделка по отчуждению этой доли является ничтожной, как не соответствующая закону.

Но суть спора не сводится к одному этому вопросу.

Здесь есть, как представляется, более интересный аспект.

Уже говорилось, что имеется решение суда о том, что договор ипотеки ничтожен потому, что он заключен после договоров купли-продажи долей. Такой подход известен, но он является совершенно незаконным. Напротив, пока собственник сохраняет право собственности, он вправе совершить любые договоры о своей вещи и все эти договоры будут действительны.

Но как же регулируется в таком случае конфликт между теми, кто заключил договоры с собственником, если все эти договоры действительны?

Мы видим, что возникшие права не тождественны. Право залога отличается от права покупателя как кредитора в обязательстве. Понятно, что эти права могут возникать независимо друг от друга. Но главное в том, что, конечно, продавец имущества вправе заложить его, пока остается собственником. Как следует из ст. 335 ГК РФ, для создания залога достаточно наличия права собственности у залогодателя.

Когда кредитор обращал взыскание на предмет залога, его собственником оставался должник, поэтому никаких препятствий к взысканию не имеется. В данном случае вполне соответствует действительности то положение договора об ипотеке, в котором утверждается, что имущество в момент передачи в ипотеку никому не принадлежит.

Вопрос о добросовестном приобретении заложенного имущества, который рассматривался выше, не имеет отношения к нашей ситуации. Ведь покупатели не стали приобретателями уже заложенного имущества.

Здесь важно то, что в момент спора они еще вообще не стали приобретателями. Приобретатель - это уже собственник (и владелец, если имеются в виду ст. ст. 302, 223 ГК), тогда как покупатель - это еще только кредитор.

Кроме того, невозможно согласиться и с выводом суда об исполнении договора в части передачи права.

В нашем случае договором предусмотрено, что стороны осуществляют передачу 1/65 доли в праве общей собственности на стоянку по акту приема-передачи. Само по себе это условие, пожалуй, лишено смысла, так как право является нематериальным явлением и не может быть передано никаким образом. В том числе по акту приема-передачи.

В силу ст. 251 ГК РФ при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимость никакая передача права не производится, а право переходит в момент регистрации. Следовательно, договор не может считаться исполненным вплоть до регистрации перехода права. Соответственно, судебный запрет регистрации будет означать запрет на исполнение договора (что само по себе вполне допустимо).

Но в данном случае не может быть осуществлено и фактической передачи вне договора.

Мы можем видеть, что решение суда общей юрисдикции о признании договора ипотеки недействительным потому, что он заключен после договоров купли-продажи долей, является более чем сомнительным. Но в любом случае суд, рассматривающий требование об обращении взыскания на заложенное имущество, связан не юридическими выводами суда общей юрисдикции, а только установленными им обстоятельствами (п. 3 ст. 69 АПК РФ). В данном случае наиболее важным, конечно, является установление того факта, что договор купли-продажи доли был совершен раньше договора ипотеки. Этот факт обязателен для арбитражного суда и не может быть пересмотрен даже при самых убедительных доказательствах обратного. Но из него вовсе не следует вывод о ничтожности договора ипотеки. Поэтому арбитражный суд не может быть связан этим выводом, т.е. юридическим суждением, но должен дать свою квалификацию установленным фактам.