Реновация хрущевок: что это такое и какие бывают проблемы

Словосочетание «реновация хрущевок» слышали многие из тех, кого так или иначе интересует жилищный вопрос, но у большинства понимание данного процесса имеется лишь в общих чертах, хотя тема довольно интересная. Вот и давайте в ней разберемся с самого начала.

Итак, городская программа реновации Петербурга подразумевает снос хрущевок и прочих старых обветшавших зданий и строительство на их месте современных жилых комплексов. В идеале должны быть довольны и городские власти – город становится лучше, и застройщики, получающие доход, и покупатели квартир в новых домах – цены в них порой пониже, чем в обычных новостройках. Разумеется, и жильцы подлежащих реновации хрущевок их переселяют также в более современное жилье, к тому же они нередко улучшают свои жилищные условия. Например, ютившаяся втроем в одной комнате коммуналки семья может получить двухкомнатную квартиру. Однако проблемы возникают и здесь, причем довольно часто.

Процедура реновации кварталов с хрущевками

Инициатива реновации тех или иных районов или кварталов Петербурга принадлежит городским властям – именно они выбирают территории, которые следуют перестраивать. Далее администрация города назначает торги для застройщиков и объявляет их условия. Та строительная компания, которая предложит лучшую цену за право реновации хрущевок, соответственно, это право и получает – в результате своей деятельности на соответствующей территории она должна часть квартир передать городу для расселения старого фонда, а часть оставить себе для продажи и получения дохода.

После этого начинается процесс расселения жителей этих старых строений. В каких-то случаях застройщик сразу предлагает им квартиры в других своих жилых комплексах, чтобы снести их дома.

Тут у застройщика вполне могут возникнуть проблемы, поскольку далеко не все желают, например, переезжать в другие районы города: и просто привыкли, и до работы, может, придется добираться дальше и дольше, и детей надо устраивать в другие школы и детсады, что не всегда просто. А на то, чтобы остаться в своем районе, жильцы имеют полное право.

Но порой картина выглядит так: в квартале на свободной для строительных работ территории возводится первый новый дом, туда переселяются «старые» жильцы сразу из нескольких хрущевок, они сносятся, стройка по программе реновации разворачивается в геометрической прогрессии.

Правда, возникают ситуации, что места на строительство нового дома среди старых просто нет – с этим, например, столкнулась компания «СПб Реновация» в Автово (Кировский район Санкт-Петербурга). В таких случаях тоже необходимо уговаривать жильцов на переезд куда-то еще, предлагая им дополнительные метры, еще каким-то образом завлекать, либо покупать им жилье в этой же округе на вторичном рынке.

То есть и организационных проблем у строительной компании, занимающейся реализацией программы реновации территорий, хватает. Однако сложности создают не только строптивые жильцы старых домов, но и обитатели стоящих поблизости, однако под действие этой программы не попавших.

С одной стороны, реновация соседнего квартала из невзрачных хрущевок им должна быть приятна: любоваться хрущевками совсем неинтересно, к тому же с появлением новых жилых объектов должны появиться и объекты социальные, а это всегда радует.

С другой – постепенная перестройка территории может длиться и 10 лет – а кому хочется столько времени жить рядом со стройкой? Да и весь район в результате реновации пары кварталов может резко измениться, а это тоже нравится далеко не всем: как говорится, привычка – вторая натура.

Так что в каких-то случаях подобный процесс перестройки города идет относительно гладко, но зачастую возникают серьезные проблемы, причем порой отличающиеся от стандартных.

Вот и рассмотрим причины их появления и результаты их разбора на примере недавно завершившегося конфликта между строительной компанией «Воин-В» и прочими заинтересованными лицами при реализации программы реновации квартала 2А в Ульянке (тоже Кировский район, улица Лени Голикова).

Стандартные проблемы дольщиков при реновации территорий

Начнем с обычных конфликтов, возникающих при возведении многих новостроек. Так, скажем, застройщик предлагал дольщикам договоры, ряд норм которых существенно нарушал их права. Это в свое время подтвердили и прокуратура Кировского района, и Арбитражный суд СПб и ЛО: занимающаяся реновацией хрущевок квартала 2А и возводящая там ЖК «Бенуа 2» строительная компания «Воин-В» пыталась ограничить права дольщиков.

Так, например, в договорах долевого участия прописывался запрет на переуступку прав на строящуюся квартиру другому лицу – для этого требовалось согласие застройщика. Кроме того, дольщик обязывался после завершения строительства заключить договор на обслуживание с конкретной компанией – ООО «ЖЭС» Чистые пруды».

Разумеется, такие требования незаконны, в том числе при реализации программы реновации территории, но и наказание было смешным – штраф в 10 000 рублей.

Вторая «обыденная» проблема – это долгострой: ЖК «Бенуа 2» застройщик должен был ввести в эксплуатацию еще в 1 квартале 2015 года, в результате срок перенесен на 2 квартал 2016 года, но и сейчас конца строительству не видно. Каких резких действий дольщики еще не предпринимали, но, видимо, это не за горами.

«Дополнительные» проблемы реновации хрущевок квартала 2А

А вот местные жители активные действия предпринимают, да еще какие – задействованы все возможные инстанции. О таком варианте мы говорили выше в данном квартале в процессе реновации 15 хрущевок идут под снос, но 14 жилы домов более поздней постройки остаются – вот их жильцы и высказывают свое недовольство.

Основные претензии они высказали к проекту реновации квартала 2А. Во-первых, по их мнению, в этом документе содержатся признаки уплотнительной застройки. Во-вторых, в проекте непонятна организация строительства объектов социальной инфраструктуры. В-третьих, территория ЖК «Бенуа-2» заезжает за границу зоны охраны объекта культурного наследия - усадьбы И. Г. Чернышева «Александрино». В-четвертых, количество новоселов данного квартала в процессе его реновации увеличивается быстро, а вот определенные под снос хрущевки расселяются медленно. Так, первые пятиэтажки застройщик обязан был снести еще в августе-ноябре 2013, следующую партию в феврале-июне 2015 года, но все они по-прежнему стоят на месте.

При этом данный проект планировки и межевания неоднократно и успешно оспаривался в судах, процессы доходили и до Верховного Суда РФ, который в конце прошлого года признал его недействительным.

Также в дело пришлось вмешаться вице-губернатору Санкт-Петербурга, курирующему вопросы реновации городских территорий, - Игорю Албину. Сначала он дал сторонам конфликта – компании «Воин-В», группе активистов из жителей района Ульянка и органам МСУ две недели на разработку компромиссного решения по организации данной местности и перспективам расселения старого жилого фонда, а также по поводу охраны парка «Александрино»

На это время строительные работы в ходе реновации данного квартала были приостановлены, а Комитет имущественных отношений исследовал вопрос о замене участков для данного застройщика.

Итоги разбирательств с реновацией квартала 2А

В результате какие-то решения все же были выработаны. Так жилье обитателям предназначенных по программе реновации на снос хрущевок будет предоставляться в ЖК «Усадьба Воронцовых 1», который строится совсем рядом. На данный момент этот комплекс из 235 квартир уже почти готов к сдаче.

Городские власти не собираются расторгать контракт на реновацию хрущевок района Ульянка, хотя даже депутат ЗакСа Борис Вишневский просил Смольный приостановить действие разрешения на строительство в кварталах 2А и 2Г, поскольку и проекта планировки этих территорий нет, и ни одна хрущевка не расселена. При этом застройщик передал городу лишь 20 квартир из 130, предусмотренных контрактом. Да и обещанные беженцам 100 квартир ООО «Воин-В» никому еще не передавало.

Да и компания «Воин-В» от проекта реновации территории квартала 2А Ульянки. не отказывается, но при этом просит у города поддержки, объясняя такую необходимость следующими причинами..

Во-первых, изменились градостроительные нормативы, полное соблюдение которых при реализации данного проекта практически невозможно. На данной территории в процессе реновации предполагалось построить 280 000 кв. м жилья, однако изменения градостроительных норм и уменьшения допустимой высоты застройки ее объем снизился до 130 000 кв.м. При этом только для расселения всех сносимых пятиэтажек необходимо около 70 000 кв.м.

Если учесть, что себестоимость жилого строительства составляет около 65 000 рублей за кв. м, а реализовать готовое жилье можно примерно по 95 000 рублей за кв.м, а для расселения надо построить и продать две. Согласно заявлению руководства компании «Воин-В», ситуацию спасло бы предоставление городом дополнительных территорий для реновации хрущевок, но какой-либо реакции от властей по этому поводу не было.

Кроме того, завершение строительства даже 130 000 «квадратов» реально лишь к 2025-2026 годам.

Вроде бы конфликт тем или иным образом разрешен, но абсолютно непонятно, что будет дальше. Очевидно, что застройщик ходит по лезвию ножа, и в любой момент может отказаться от проекта. Тогда новые торги для его смены – другим способом подлежащие реновации кварталы не передать, а это время, которое вызовет уже бунт дольщиков.

Сидящие на чемоданах жильцы хрущевок, приговоренных к сносу, тоже не шибко обрадуются затягиванию сроков, да и их пока еще нынешние соседи будут продолжать бороться с новыми изменениями проекта (который, напомним, еще не утвержден), и это тоже приведет к затягиванию сроков. Городские власти также не очень-то торопятся идти навстречу застройщику, изрядно подмочившему свою репутацию. В общем, картина выглядит довольно удручающей.

Вот и получается: вроде бы программа реновации кварталов и районов Петербурга принята властями города, ими контролируется, но от этого покупка квартиры в рамках этой программы надежнее не становится. Нет, когда-нибудь все проекты будут реализованы – приобретенное жилье дольщики не потеряют, но именно когда-нибудь. Так что рисков здесь не меньше, а то и больше, чем при приобретении квартиры в обычной новостройке. В общем, про внимательность не забываем.